ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA LA PROCEDURA E I COMPITI DEL CERTIFICATORE ENERGETICO

Ecco una descrizione dei servizi, e della documentazione da produrre e degli obblighi del certificatore energetico.

Prima di tutto  distinguono i due seguenti casi di certificazione energetica ovvero su:

a) edifici nuovi o soggetti a ristrutturazione importante,

b) edifici esistenti.

Lo svolgimento del servizio di attestazione della prestazione energetica comprende le seguenti attività:

1. ATTIVITÀ PRELIMINARI

Il soggetto certificatore presenta al richiedente, mediante apposita informativa, tutte le opzioni che sono consentite per accedere al servizio in termini di qualità e di costo, al fine di consentire al medesimo una scelta consapevole. Tra l’altro deve specificare:

- l’obbligo di sopralluogo;

- le eventuali prove supplementari (ad es. l’esecuzione di prove in situ).

Nei casi di nuova costruzione e di ristrutturazioni importanti di primo livello, la nomina del soggetto certificatore deve avvenire prima dell’inizio dei lavori e deve essere dichiarata nella relazione tecnica ex art. 28 legge 10/91.

2. PROCEDURA DI ATTESTAZIONE DELLA PRESTAZIONE ENERGETICA

2.1. Edifici di nuova costruzione e ristrutturazioni importanti

Nei casi di edifici di nuova costruzione e di ristrutturazioni importanti, il servizio di attestazione della prestazione offerto dal soggetto certificatore deve comprendere almeno:

- la valutazione della prestazione energetica dell’edificio a partire dai dati progettuali anche contenuti nell'attestato di qualificazione energetica;

- controlli in cantiere nei momenti costruttivi più significativi;

- una verifica finale con l'eventuale utilizzo delle più appropriate tecniche strumentali.

Il direttore dei lavori deve segnalare al soggetto certificatore le varie fasi della costruzione dell’edificio e degli impianti, quando rilevanti per le prestazioni energetiche dell’edificio, al fine di consentire i previsti controlli in corso d’opera.

Il soggetto certificatore opera nell’ambito delle proprie competenze e per l’esecuzione delle attività di rilievo in sito, diagnosi, verifica o controllo, può procedere alle ispezioni ed al collaudo energetico delle opere, avvalendosi, ove necessario, delle necessarie competenze professionali.

Sono previste le seguenti attività:

a) raccolta della documentazione progettuale:

- disegni di progetto,

- permesso di costruire o altri titoli abilitativi,

- nominativi dei progettisti, direttore lavori, costruttore, installatori impianti,

- elaborati grafici impiantistici,

- documentazione progettuale energetica,

- ogni altra documentazione utile;

b) produzione di documentazione fotografica, quando richiesta negli Attestati;

c) verifiche in cantiere della rispondenza del costruito al progetto e segnalazione di eventuali difformità al direttore dei lavori e al committente;

d) raccolta delle certificazioni dei prodotti utilizzati e degli impianti installati.

2.2. Edifici esistenti

Al fine di ottimizzare la procedura, il richiedente può rendere disponibili a proprie spese i dati relativi alla prestazione energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare. Lo stesso può anche richiedere il rilascio dell’attestato di prestazione energetica sulla base di:

- un attestato di qualificazione energetica relativo all’edificio o alla unità immobiliare oggetto di attestazione della prestazione, anche non in corso di validità, evidenziando eventuali interventi su edifici ed impianti eseguiti successivamente;

- le risultanze di una diagnosi energetica effettuata da tecnici abilitati con modalità coerenti con i metodi di valutazione della prestazione energetica attraverso cui si intende procedere.

Il soggetto certificatore è tenuto ad utilizzare e valorizzare i documenti sopra indicati (ed i dati in essi contenuti), qualora esistenti e resi disponibili dal richiedente, unicamente previa verifica di completezza e congruità.

Sono previste le seguenti attività:

a) sopralluogo obbligatorio;

b) raccolta di tutta la documentazione esistente:

- documenti catastali,

- anno di costruzione,

- nominativi del progettista, direttore lavori, costruttore (ove disponibili),

- elaborati grafici eventualmente disponibili;

c) verifica della documentazione progettuale energetica e controllo della congruità con l’esistente;

d) produzione di documentazione fotografica, se richiesta negli attestati;

e) raccolta delle informazioni stratigrafiche di tutte le strutture opache, quali pareti, pavimenti, solette, coperture, divisori, ecc.;

f) raccolta informazioni su tutte le caratteristiche delle strutture trasparenti, quali dimensioni, tipo di vetri e di infissi;

g) raccolta di tutte le informazioni reperibili sugli impianti esistenti (riscaldamento, climatizzazione, produzione ACS, ventilazione, illuminazione, trasporto):

- schede tecniche dei generatori,

- tipi di distribuzione e di regolazione centralizzata e localizzata,

- tipologia degli utilizzatori,

- tipologia degli eventuali accumuli,

- presenza di fonti di energia rinnovabili,

- ogni altra documentazione utile;

h) acquisizione del libretto di impianto e dei consumi storici.

2.3. Criteri per l’applicazione delle procedure di calcolo

In caso di assenza anche parziale della documentazione descritta ai punti 2.1 e 2.2, il reperimento dei dati di ingresso necessari è effettuato in occasione del rilievo in situ ed i risultati sono raccolti nel relativo rapporto. In tal caso il soggetto certificatore dovrà segnalare al committente la necessità di procedere agli ulteriori rilievi a titolo di prestazione aggiuntiva.

I documenti sopra indicati (riportanti i dati di ingresso per l’effettuazione della procedura di calcolo) e la procedura stessa costituiscono a tutti gli effetti parte integrante dell’APE e devono essere debitamente conservati dal soggetto certificatore, per essere messi a disposizione in caso di successive verifiche.

2.4. Esecuzione dei calcoli

I calcoli energetici sono sviluppati secondo la normativa nazionale (UNI/TS 11300) e/o regionale.

Sono simulati gli interventi di risparmio energetico con indicazione di massima del tempo di rientro dell’investimento. Sono riportate le raccomandazioni per il miglioramento dell'efficienza energetica dell'edificio con le proposte degli interventi più significativi ed economicamente convenienti, separando la previsione di interventi di ristrutturazione importante da quelli di riqualificazione energetica.

3. REGISTRAZIONE E CONSEGNA DELL’ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA

La stesura integrale del documento A.P.E. da parte del tecnico abilitato, iscritto negli appositi elenchi regionali, dove presenti, deve basarsi sull’utilizzo delle varie tipologie di Attestati regionali o nazionali.

Entro i quindici giorni successivi alla trasmissione (in forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio) della copia del certificato alla Regione o Provincia autonoma competente per territorio, il soggetto certificatore procede alla consegna dell’APE al richiedente, fatte salve le diverse richieste delle normative regionali. La sottoscrizione con firma digitale dell’APE ha valenza di dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.

Nel caso di edifici di nuova costruzione o soggetti a ristrutturazione importante gli attestati devono fare parte integrante della documentazione necessaria per il rilascio dell’abitabilità.

SCONTO ACQUISTO CASE IN CLASSE A o B ANCHE PER LE CESSIONI DA IMPRESE RISTRUTTURATRICI

Con lo studio n. 7-2016/T, il Notariato esamina i diversi presupposti che consentono l’applicazione della detrazione Irpef, pari al 50 per cento dell’Iva corrisposta relativa agli acquisti, effettuati entro il 31 dicembre 2016, di unità immobiliari residenziali, di classe energetica A o B, cedute dalle imprese costruttrici, introdotta dalla Legge di stabilità 2016.

La prima parte dello studio prende in esame i presupposti soggettivi in capo all’acquirente e al cedente. La detrazione è riservata alle persone fisiche soggette ad Irpef a condizione che l’impresa cedente abbia costruito le unità immobiliari oggetto di trasferimento.

La seconda parte dello studio è dedicata ad un approfondimento dei presupposti oggettivi, ed in particolare alle caratteristiche degli immobili che attribuiscono il diritto alla nuova detrazione: deve trattarsi di unità immobiliari di tipo residenziale; non sono previste esclusioni per gli immobili di lusso; la classe energetica deve essere di tipo A o B; è irrilevante se l’immobile sia o meno utilizzato quale abitazione principale. Il beneficio spetta anche per gli immobili a disposizione. Inoltre non è necessario che l’acquirente manifesti espressamente nel rogito la volontà di fare valere il beneficio.

L’ultima parte dello studio è dedicata alla descrizione del meccanismo. Si applica il principio di cassa. Pertanto non è sufficiente che l’immobile abitativo sia acquistato dal 1° gennaio al 31 dicembre 2016, ma anche l’Iva deve essere corrisposta al cedente entro il medesimo arco temporale. Inoltre la detrazione non è trasferibile nell’ipotesi di successiva cessione dell’immobile che ha dato diritto all’agevolazione. La detrazione deve essere utilizzata in dieci quote annuali di pari importo, in diminuzione dell’Irpef lorda.

INCLUSE ANCHE LE IMPRESE DI “RIPRISTINO” O “RISTRUTTURATRICI”. Secondo lo studio il diritto alla detrazione dall’IRPEF del 50 per cento dell’Iva riguarda anche le cessioni di immobili residenziali poste in essere dalle imprese di “ripristino” o “ristrutturatrici”, cioè le imprese che acquistano un fabbricato ed eseguono o fanno eseguire sullo stesso gli interventi edilizi elencati dall’art. 3, comma 1, lett. c), d) ed f) del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. n. 380/2001).

“L’interpretazione negativa, cioè la non spettanza della detrazione dell’Iva applicata alle cessioni effettuate dalle imprese di “ripristino” è stata confermata dall’Agenzia delle entrate in occasione di Telefisco 2016. Tuttavia l’interpretazione dell’Amministrazione finanziaria non può essere condivisa”, sostiene il Notariato. “L’Agenzia delle entrate ha fondato la soluzione negativa circa la non spettanza della detrazione principalmente su un’interpretazione letterale della norma. In particolare, è stato precisato che “Dal tenore letterale della norma si desume che il presupposto agevolativo sia l’acquisto di immobili nuovi (ovvero quelli per i quali non sia intervenuto un acquisto intermedio) venduti direttamente dalle imprese costruttrici dei medesimi. Restano pertanto escluse le vendite effettuate da imprese che hanno solo eseguito lavori di recupero edilizio, per le quali potrebbero tuttavia ricorrere i presupposti per la diversa agevolazione di cui al comma 3, dell’articolo 16-bis, del TUIR”.

Ma, secondo il Notariato, “in base ad un’interpretazione di tipo sistematico, sembra ragionevolmente sostenibile una soluzione diversa rispetto a quella eccessivamente rigorosa dell’Agenzia delle entrate. Il legislatore ha inteso “equilibrare” il costo degli oneri fiscali assolti dall’acquirente al momento del rogito. Le cessioni di unità immobiliari di tipo abitativo soggette ad Iva e poste in essere dalle imprese costruttrici danno luogo ad un livello di imposizione più elevata. La base imponibile è costituita dal corrispettivo. Invece le cessioni dei medesimi immobili, poste in essere da soggetti non costruttori, soggiacciono ad un prelievo meno oneroso. Ciò in quanto la base imponibile è nella maggior parte dei casi costituita dal valore catastale con la conseguente riduzione dell’onere fiscale rappresentato dall’imposta di registro.

Con la modifica normativa in rassegna il legislatore ha inteso, come ricordato, rendere più equilibrata la tassazione, consentendo agli acquirenti degli immobili, le cui cessioni sono soggette (imponibili) ad Iva, il “recupero”, sotto forma di detrazione IRPEF, di una parte dell’imposta pagata.

La medesima esigenza di manifesta per le cessioni di immobili poste in essere dalle imprese di ripristino o ristrutturatrici. Solitamente le predette cessioni sono imponibili ai fini Iva. Una soluzione negativa, nel senso di negare la detrazione il diritto alla detrazione per il solo fatto che la cessione dell’immobile è effettuata da un’impresa non costruttrice, risulterebbe in contrasto con la ratio dell’intervento normativo. La soluzione negativa laddove si ritenesse, come effettuato dall’Agenzia delle entrate, di dover escludere dal beneficio le cessioni immobiliari poste in essere dalle imprese di ripristino/ristrutturatrici, renderebbe molto più oneroso il costo delle imposte. In tale ipotesi sarebbe ben più conveniente acquistare lo stesso immobile da un “privato” e non da un’impresa “ristrutturatrice”.

 (fonte: casaeclima.com)