CERTIFICAZIONE ENERGETICA IMMOBILI. PARLAMENTARI PUNGOLANO ENEA PER INADEMPIENZA

L’attestazione di prestazione energetica (APE) è oramai elemento imprescindibile nelle compravendite immobiliari e sta diventando sempre di più un elemento importante nella determinazione del valore di un immobile, di un appartamento. La nuova formulazione dell’APE imposta dal decreto interministeriale del 26 giugno 2015 impone al proprietario/venditore di dichiarare gli indici di prestazione e la classificazione per gli edifici simili nuovi o esistenti sulla base di informazioni fornite da Enea. Come prevede il decreto all’Allegato 1 (Articolo 3) Linee guida nazionali per l’attestazione della prestazione energetica degli edifici, 5.2.2 Comparazione della prestazione energetica degli immobili dove si legge:

La compilazione del campo relativo alla prestazione energetica media degli edifici esistenti analoghi a quello oggetto di APE, è obbligatoria a decorrere da 18 mesi dall’entrata in vigore delle presenti Linee guida. A tal fine, l’ENEA mette a disposizione le informazioni utili all’adempimento di tale obbligo.

Sennonché 18 mesi son passati (la scadenza era il 1° aprile visto che il decreto è entrato in vigore il 1° ottobre 2015) ed ENEA non avrebbe fornito i dati previsti. Così denunciano tre parlamentari, Matteo Bragantini, Roberto Caon e Emanuele Prataviera in un’interrogazione a risposta scritta al Ministro dello sviluppo economico presentata il 21 aprile e chiedono

“quali iniziative il Ministro interrogato abbia intenzione di porre in essere al fine di verificare le motivazioni per cui l'Enea non abbia ancora adempiuto agli obblighi citati in premessa e quali iniziative abbia intenzione di adottare al fine di rendere operativo anche questo adempimento”.

Nell’immagine dell’APE è riportata con un tondo rosso la parte che il venditore/proprietario deve compilare e che non può riempire in mancanza dei dati di fonte ENEA.

Qui sotto il punto 5.2.2 citato nell'interrogazione parlamentare:

ALLEGATO 1

(Articolo 3)

LINEE GUIDA NAZIONALI PER L’ATTESTAZIONE DELLA PRESTAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI

5.2.2 Comparazione della prestazione energetica degli immobili

Nel rispetto di quanto disposto dall’articolo 6, comma 12, lettera b), numero 4), del decreto legislativo, nella prima pagina dell’APE, la sezione denominata “Riferimenti” posta accanto alla scala di classificazione, riporta gli indici di prestazione e la classificazione per gli edifici aventi le stesse caratteristiche dell’immobile oggetto di APE (zona climatica, esposizione, tipologia costruttiva e di utilizzo, ecc.) nel caso che essi siano nuovi (quindi nel rispetto dei requisiti per gli edifici nuovi disposti dal decreto requisiti minimi) e nel caso che essi siano esistenti (l’indice in questo caso è riferito alla prestazione media degli edifici analoghi).

La compilazione del campo relativo alla prestazione energetica media degli edifici esistenti analoghi a quello oggetto di APE, è obbligatoria a decorrere da 18 mesi dall’entrata in vigore delle presenti Linee guida. A tal fine, l’ENEA mette a disposizione le informazioni utili all’adempimento di tale obbligo.

(fonte:guidafinestra.it)

COMPRAVENDITA, APE NON CONFORME: COLPITO VENDITORE IN CASSAZIONE

Da tempo imperversa la polemica sui rischi degli Attestati di Prestazione Energetica“low cost”, adesso è uscita una sentenza in merito, ed è la n. 16644 della seconda sezione di Cassazione Penale.

Per la “gioia” dei tanti professionisti (se così possiamo definirli), la Cassazione ha rinvenuto gli estremi di truffa a carico del venditore di un immobile, effettuato nei confronti di un acquirente il quale contestava caratteristiche energetiche diverse da quelle dichiarate « con riguardo alla definizione della categoria energetica»

A nulla è valsa la buona fede del venditore, che aveva confidato nelle valutazioni dei tecnici e delle relative attestazioni di conformità delle opere al progetto effettuato.

Viene respinta infatti l’eccezione di buona fede del venditore, avendo egli effettuato o fatto effettuare lavori in economia, non poteva non sapere della tipologia di intervento.

Respinta anche la controdeduzione che il tecnico certificante non avesse operato diligentemente, quindi al venditore, in veste anche di costruttore, non viene esclusa la non consapevolezza degli inadempimenti circa materiali utilizzati diversi e di qualità inferiori a quelli dichiarati, come anche l’installazione di infissi e impianto termico non conforme, e di non aver rifatto il tetto.

La Cassazione, nell’annullare la sentenza impugnata e rinviarla al giudice competente, statuisce che la difformità tra i lavori eseguiti e progettati, nonchè la conseguente vendita immobiliare con conseguente classe energetica effettiva non rispondente a quella dichiarata non può sfuggire al costruttore, tenuto conto che le opere compiute risultano meno costose rispetto a quelle necessarie e conformi ai parametri energetici contenuti nel progetto.

Inoltre, il risparmio di spesa derivante dalla mancata corretta esecuzione, capace di garantire il rispetto della classe energetica prevista dalla documentazione tecnica, era nota al venditore, pertanto sufficiente ad escludere l’elemento soggettivo della truffa esclusivamente in base all’affidamento nelle certificazioni di conformità dei professionisti tecnici.

Commento a margine

Da anni scrivo e sostengo che il “mercato delle APE Low cost” possa nascondere rischi notevoli, soprattutto a carico dei venditori in primis.

Chiaramente, in questa sentenza di Cassazione non si legge la chiamata in causa dei professionisti tecnici incaricati nella progettazione, direzione lavori e certificazione energetica, sarebbe stato interessante davvero leggere anche i profili di loro responsabilità.

Per quel poco che si legge dalla breve sentenza, si capisce che oltre ad una certa volontà o consapevolezza del venditore, è ineluttabile la mancata diligenza del Direttore Lavori e del tecnico che ha attestato la APE.

Non ci voleva la Cassazione per capire rischi e responsabilità, quelle sono ben note ai Professionisti tecnici che comunque certificano sistemi Edificio-Impianto senza neppure fare un sopralluogo, facendo artifici più o meno “fantasiosi”, se così posso definirli.

Sicuramente molti venditori/compratori di immobili, leggendo questo articolo e la sentenza, inizieranno a porsi il problema del rischio, per non parlare dei costruttori.

Dalla sentenza si intuisce che le prestazioni energetiche effettive non siano rispondenti a quelle di progetto, sicuramente più severe e migliori.

Tradotto con un esempio: probabilmente il venditore ha venduto un immobile in classe energetica C quando in verità si trova in classe F.

In questo caso, oltre alla ipotesi di truffa (che scatta quando è provato che il venditore sia consapevole della non rispondenza), scatta ovviamente la richiesta di risarcimento danni per deprezzamento permanente dell’immobile sul piano del valore commerciale.

E’ presto per sbilanciarsi sul fatto che tale ipotesi possa costituire “aliud pro alio”, cioè una compravendita di un immobile completamente diverso e inutilizzabile per i fini a cui è destinato; certamente è questa sentenza rappresenta, e rappresenterà sicuramente un forte segnale di allerta.

Sarà interessante seguire gli sviluppi relativi al prosieguo del processo rinviato al giudice competente.

(fonte: studiotecnicopagliai.it)