E IL SOFTWARE NON VA...OPPURE SI ?

...E IL SOFTWARE NON VA...SE FUNZIONA LO FA "A SINGHIOZZO"

(fonte: Corriere della sera del 19.11.2015)

SEI SICURO DELLA CLASSE ENERGETICA DI CASA TUA ?

La grande maggioranza delle case in cui viviamo consuma ed inquina molto più di quanto dovrebbe: edifici costruiti almeno 25 anni fa e caratterizzati da soluzioni progettuali, costruttive e tecnologiche tipiche dell’epoca (scarso isolamento delle pareti, serramenti inadeguati, caldaie poco performanti …) che non consentono, senza un’adeguata riqualificazione, il raggiungimento di determinati standard di risparmio energetico.

Tuttavia, anche numerose costruzioni realizzate negli ultimi 10 anni e spesso vendute come “ecosostenibili” ed “a basso consumo” risultano invece dei veri e propri “colabrodo”, evidenziando notevoli carenze soprattutto a livello di dispersioni termiche e di coibentazione delle superfici di involucro. Così, anche in questi casi, il giusto comfort abitativo è ottenibile solamente a fronte di maggiori spese sia per il riscaldamento invernale sia per il raffrescamento estivo.

Questo è quanto emerge da un recente studio effettuato da Legambiente: un’indagine termografica condotta su più di 500 immobili sparsi in tutta Italia, molti dei quali da poco edificati e pubblicizzati come “ecologici”.

La situazione è molto ambigua: fabbricati che sulla carta dovrebbero essere delle perfette “macchine energetiche” in realtà non lo sono affatto. Tutto ciò contrasta fortemente con il diritto legittimo dell’utente di ricevere informazioni esatte, attendibili e pienamente conformi sulle caratteristiche tecniche dell’abitazione in cui andrà a risiedere.

Lo strumento che dovrebbe permettere ai cittadini di conoscere e valutare correttamente i consumi di un edificio è la certificazione energetica; l’attestato di prestazione energetica (APE) deve essere allegato obbligatoriamente ad ogni atto di compravendita o di locazione e riportato su tutti gli annunci immobiliari.

A volte, però, tale documento non contiene dati affidabili poiché alcuni tecnici, lavorando con estrema superficialità ed al costo di poche decine di euro, non effettuano i sopralluoghi e le indagini indispensabili, causando in questo modo un considerevole danno economico per l’acquirente o l’affittuario.

Infatti la classe energetica di un alloggio concorre, oltre che alla definizione della spesa in bolletta, anche alla determinazione del valore di mercato: un appartamento certificato con consumi bassi otterrà una quotazione economica nettamente superiore rispetto ad uno meno ecologico. Tuttavia questa differenza di valore spesso non è giustificata ed un APE non redatto in maniera corretta può portare a pagare un’abitazione dai 100 ai 400 euro/mq in più di quanto non valga veramente; questo significa che, in casi estremi, un’unità di media grandezza può essere sopravvalutata anche di 50.000 euro.

Queste distorsioni sono dovute al fatto che in molte Regioni (quali Liguria, Veneto, Lazio, Calabria, Campania, Sardegna…) non esista ancora un sistema di controllo efficace che tuteli attivamente gli interessi di cittadini, imprese e progettisti onesti. Anche nelle regioni “più virtuose” gli accertamenti sono spesso insufficienti ed effettuati solamente “a campione”.

Quindi, da un lato sarebbe auspicabile uno snellimento delle procedure amministrative, delegando maggiori poteri e responsabilità ai tecnici privati; dall’altro sarebbero necessarie verifiche più severe.

Teoricamente deregulation e semplificazione sono armi ottime contro le lungaggini burocratiche, tuttavia la mancanza di un adeguato sistema di vigilanza ha consentito a molti di trarre profitto dai punti deboli del sistema per tornaconto personale, a discapito della qualità.

Su alcune pagine web dedicate ad acquisti online scontati si trovano, da diverso tempo, offerte per certificazione energetica a prezzi davvero bassi: non è insolito trovarne a 40 euro o meno. Se il lavoro venisse eseguito “a regola d’arte”, simili importi sarebbero difficilmente sostenibili da parte del professionista.

Infatti per ogni coupon venduto il gestore del sito trattiene una cospicua commissione che normalmente si aggira attorno al 50%; a questo si aggiunge la tassa di registrazione dell’APE al catasto energetico regionale (in Lombardia è di 10 euro). Detraendo, infine, le imposte dovute (quali IVA, ritenuta d’acconto IRPEF e contributo Inarcassa) al certificatore rimarrebbero poco più di 5 euro, non sufficienti nemmeno a coprire le spese vive affrontante.

Alla luce di quanto sopra è possibile trarre due conclusioni: o siamo in presenza di “benefattori” che pur di dare il proprio contributo alla causa decidono di lavorare esclusivamente in perdita, oppure ci troviamo di fronte a tecnici quantomeno spregiudicati che, sfruttando le maglie molto larghe dei controlli, decidono di basare il loro business sul modello “copia e incolla” con documentazioni fatte “a fotocopia” e senza compiere le dovute indagini.

Il risultato prodotto da tale sistema è una marea di APE totalmente difformi dalla realtà. Sono molto frequenti annunci di abitazioni, in vendita o in affitto, attestate in classi energetiche alquanto fantasiose, per esempio comuni appartamenti costruiti nei primi anni ’80 e mai riqualificati in classe C!

Redigere certificazioni non veritiere, oltre a costituire reato con profili penali di falso in atto pubblico, va contro le finalità della legge stessa che, prevedendo proprio la loro obbligatorietà, ha voluto incentivare il risparmio energetico in edilizia, permettendo al futuro acquirente una valutazione precisa delle caratteristiche dell’immobile.

Nel nostro Paese ci sono effettivamente troppe normative e troppa burocrazia, troppi organi preposti a rilasciare licenze ed autorizzazioni. Sarebbe invece necessario semplificare tutto questo; tuttavia, per poterlo fare in modo efficace, bisognerebbe instaurare un efficiente apparato di controllo. Allo stato attuale il rischio che si corre è quello di arenarsi in un sistema che risponda esclusivamente alla logica del maggior ribasso, producendo soltanto risultati di qualità infima.

CERTIFICAZIONE ENERGETICA, LA LOMBARDIA RECEPISCE LE DIRETTIVE NAZIONALI

Sono state aggiornate in Lombardia le regole in materia di certificazione energetica degli edifici e di efficienza energetica in edilizia.

Con la delibera n. 1216 del 10 gennaio 2014, la Giunta regionale ha infatti aggiornato la disciplina regionale al fine di recepire le disposizioni nazionali introdotte con il DPR n. 75/2013 - che ha ampliato i titoli di studio idonei per accedere all’attività di certificatore energetico - e con la Legge 90/2013 (di conversione del decreto legge n. 63/2013), che ha introdotto il nuovo Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.).

Cambio del nome da ACE a APE

Con la nuova delibera regionale viene cambiata la denominazione dell’Attestato, che da "Attestato di certificazione energetica” (ACE) diventa “Attestato di Prestazione Energetica" (APE), in conformità alla direttiva 2010/31/UE e al DPR 75/2013. Il cambio di nome dell'Attestato è operativo dal 15 gennaio 2014.

Obbligo di formazione e titoli di studio idonei

L’obbligo di formazione, aggiuntivo rispetto al possesso del titolo di studio, viene mantenuto; inoltre, sono riconosciuti come idonei per l’attività di certificazione energetica tutti i titoli di studio indicati dal DPR 75/2013, ammettendo anche la classe di laurea LM 71 (Scienze e tecnologie della chimica industriale).

Nuova definizione di impianto termico

La delibera recepisce anche la nuova definizione di impianto termico, introdotta dalla legge 90/2013: gli edifici sono certificabili anche con apparecchi di potenza uguale o superiore a 5 kW e non più a 15 kW.

I requisiti per la funzione bioclimatica di serre e logge

Infine, sono definiti i requisiti in base ai quali deve essere riconosciuta la funzione bioclimatica di serre e logge, funzione che consente la loro realizzazione in deroga alle previsioni di qualsiasi strumento urbanistico.

In arrivo la nuova disciplina sull'efficienza

Un aggiornamento più complessivo è previsto con l’approvazione della nuova disciplina per l’efficienza energetica degli edifici, che introdurrà limiti più restrittivi per i nuovi edifici.

ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA: NUOVO STUDIO DEL NOTARIATO

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha svolto alcune brevi prime riflessioni sulle modifiche apportate ai commi 3 e 3-bis dell'art. 6 del D.lgs. n. 192 /2005 dal Decreto-legge23 dicembre 2013 n. 145 (c.d. "Decreto destinazione Italia"), che interviene nuovamente sulla disciplina in tema di certificazione energetica, modificando le regole sull'obbligo di dotazione e sull'obbligo di allegazione dell'attestato di prestazione energetica (APE).

Ricordiamo che con il D.L. n. 145/2013 i due commi 3 e 3-bis sono stati sostituiti da un unico nuovo comma 3.

Il Consiglio Nazionale del Notariato, a seguito dell'ennesima modifica legislativa, interviene sull'argomento con uno studio in cui precisa che dalla normativa in materia di certificazione energetica discendono quattro distinti obblighi, di cui tener conto nel caso di trasferimento di fabbricati energeticamente rilevanti (ossia di fabbricati che non siano esclusi dal campo di applicazione di detta normativa ai sensi dell'art. 3, d.lgs. 192/2005 o del paragrafo 2 delle Linee Guida nazionali per la Certificazione Energetica):

• a) l'obbligo di dotazione (che peraltro può prescindere da un evento traslativo, come nel caso di edificio nuovi, di edifici soggetti a "ristrutturazioni importanti" o di edifici pubblici;
• b) l'obbligo di allegazione (che è stato reintrodotto dalla legge 4 agosto 2013 n. 90, in sede di conversione del D.L. 4 giugno 2013 n. 63, che ha previsto, inoltre, in caso di sua violazione, la sanzione della nullità);
• c) l'obbligo di consegna dell'attestato energetico (il cui adempimento va documentato con l'inserimento in atto di apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione di prestazione energetica degli edifici).
• d) l'obbligo di informativa (il cui adempimento va documentato con l'inserimento in atto di apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni in ordine alla attestazione di prestazione energetica degli edifici).

Il Consiglio nazionale del Notariato precisa che la nuova norma, modificando i commi 3 e 3 bis, dell'art. 6 del d.lgs. 192/2005, ha inciso profondamente sugli obblighi di allegazione, di informativa e di consegna, lasciando invece immutata la disciplina vigente in tema di dotazione.
Le principali novità, portate dal nuovo intervento legislativo in materia, possono essere così sintetizzate:

• esclusione degli obblighi di allegazione, di consegna e di informativa per gli atti traslativi a titolo gratuito;
• precisazione che gli obblighi di allegazione, di consegna e di informativa riguardano non solo l'atto di compravendita ma, anche, in generale, tutti gli "atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso", con ciò confermando l'interpretazione prudenziale già proposta dal Consiglio Nazionale del Notariato;
• precisazione che gli obblighi di consegna e di riguardano i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione. Sono esclusi da tali obblighi, pertanto, oltre i contratti che non possano considerarsi nuove locazioni (proroghe, cessioni di contratto, subentri ex art. 2558 c.c., ecc.) anche i nuovi contratti non soggetti a registrazione (in pratica i soli contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell'anno);
• limitazione dell'obbligo di allegazione ai soli contratti di nuova locazione aventi per oggetto interi edifici, rimanendo escluso tale obbligo oltre che per i contratti non soggetti a registrazione anche per i nuovi contratti di locazione aventi per oggetto singole unità immobiliari;
• eliminazione della nullità quale sanzione per il caso di violazione dell'obbligo di allegazione (con possibilità di "sanatoria" per i contratti stipulati tra il 4 agosto 2013 e l'entrata in vigore della nuova norma, eventualmente nulli per mancata allegazione dell'attestato energetico);
• previsione di una sanzione pecuniaria per la violazione dell'obbligo di allegazione nonché in caso di mancata documentazione in atto, con l'inserimento dell'apposita clausola, dell'adempimento degli obblighi di informativa e di consegna; la nuova norma, quindi, dà maggior peso agli obblighi di informativa e di consegna, ed al requisito formale dell'attestazione ad opera dell'acquirente e del conduttore dell'avvenuto loro adempimento, requisito la cui mancanza, in precedenza, era ritenuta priva di qualsiasi sanzione.  

TRA A.P.E. E A.C.E.: LE LINEE GUIDA PER FARE CHIAREZZA

Quando è necessario dotarsi di un Attestato di Prestazione Energetica (APE) e quando di un Attestato di Certificazione Energetica (ACE)? Quali interventi edilizi comportano la redazione di un APE e quando decade la validità di quest’ultimo?

Per rispondere alle ancora numerose domande degli utenti sull’Attestato di Prestazione Energetica APE, il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato un nuovo studio di approfondimento sulle novità introdotte dal DL Ecobonus 63/2013, in merito alla certificazione energetica degli edifici, dagli ACE agli APE.

Le linee guida redatte dal Consiglio Nazionale del Notariato approfondiscono le tematiche connesse alla certificazione energetica edilizia, partendo dall’analisi dell’impianto normativa nazionale in materia di efficienza e contenimento dei consumi, per arrivare a chiarire nel dettaglio in quali casi dotarsi di un APE, la sua validità temporale, le eventuali eccezioni ed i soggetti certificatori.

QUANDO L’ACE ANDRA’ IN PENSIONE

Mentre l’ACE recepiva la direttiva europea 2002/91/CE, l’ Attestato di Prestazione energetica APE porta la normativa nazionale verso il completo adeguamento alla recente direttiva europea 2010/31/UE, tuttavia fino alla pubblicazione dei regolamenti attuativi ed  alla completa definizione delle modalità di calcolo delle prestazioni energetiche che adegueranno le linee guida nazionali per la certificazione degli edifici, prevarrà l’attuale regime di transizione e di convivenza tra ACE ed APE.

Gli ACE rilasciati prima del 4 agosto 2013 non perdono validità e rimangono in vigore per10 anni dalla data di rilascio, ovviamente a meno di ristrutturazioni importanti che vadano a modificare le prestazioni energetiche dell’edificio o gli impianti.

 A CHI SI RIVOLGE L’APE

Lo studio del Consiglio Nazionale del Notariato specifica che “tutti gli edifici che comportino un consumo energetico” debbono essere dotati di un Attestato di Prestazione Energetica APE.

Per gli edifici di nuova costruzione, per le ristrutturazioni importanti (come la manutenzione ordinaria o straordinaria, ristrutturazione e risanamento conservativo che coinvolgono oltre il 25 della superficie dell’involucro dell’intero edificio) e per gli edifici pubblici, è sempre obbligatorio dotarsi di un APE.

VEDEMECUM SULL'APE (ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA) DEGLI EDIFICI. - seconda parte -

6) Un attestato rilasciato prima del 6 giugno 2013 può essere allegato ad un nuovo contratto di locazione?

Per una vendita posta in essere dal 6 giugno 2013 in poi, il venditore può ancora avvalersi dell'eventuale attestato di certificazione energetica (Ace) rilasciato in

data anteriore al 6 giugno 2013, e ancora in corso di validità. L'attestato ha sempre una validità massima di 10 anni, subordinata al rispetto delle prescrizioni di controllo degli impianti termici e alle necessità di aggiornamento in caso di interventi migliorativi o di ristrutturazione impiantistica. Se invece, per vendere o affittare casa, il proprietario dovesse produrre un attestato oggi (dopo il 6 giugno e prima dell'entrata in vigore del nuovo regolamento sulle modalità di calcolo per l'Ape) è meno certo il valore futuro del documento: se nel frattempo, prima della chiusura del contratto o del rogito, venisse approvato il regolamento, c'è solo da sperare che il documento resti valido. Un Ace fatto oggi non è detto che possa rispondere ai futuri regolamenti, a meno che le nuove norme non facciano salvi gli attestati prodotti fino a quel momento.

7) Anche per l'affitto breve di una casa a uso vacanze è necessario l'Ape?

Sì, il Dl 63/2013 non fa alcuna distinzione tra locazioni turistiche e non. L'Ape deve essere allegato a tutti i nuovi contratti di locazione (e non di proroghe o di rinnovi o altro) stipulati in seguito all'entrata in vigore del decreto stesso, pena la nullità. L'articolo 12 del Dl 63/2013, inoltre, prevede la sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800 euro per il proprietario che in caso di nuova locazione non doti l'immobile di Ape. La legge, comunque, prevede un lungo elenco di fabbricati per i quali vi è esonero dall'allegazione dell'Ape al contratto di vendita o di locazione di cui essi siano oggetto: i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati; i fabbricati industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo (ad esempio: una serra) o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili; i fabbricati agricoli non residenziali, sprovvisti di impianti di climatizzazione; gli edifici adibiti a luoghi di culto; i manufatti qualificabili come "ruderi"; edifici il cui utilizzo non prevede l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi e strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi (fatta eccezione per le porzioni di edifici eventualmente adibite ad uffici); edifici in cui non è necessario garantire un comfort abitativo perché non destinati alla permanenza di persone, quali i garage, i depositi, le cantine, le centrali termiche, i locali contatori, le legnaie, le stalle; manufatti, comunque, non riconducibili alla definizione di edificio (ad esempio: una piscina); i fabbricati "al grezzo", vale a dire i manufatti che si trovano nello stato di "scheletro strutturale", cioè privi di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell'involucro edilizio; nonché gli edifici venduti "al rustico", cioè privi delle rifiniture e degli impianti tecnologici; gli edifici "marginali" ossia gli edifici che non comportano un consumo energetico in relazione alle loro caratteristiche tipologiche e/o funzionali (ad esempio: portici, pompeiane, legnaie); gli edifici inagibili o comunque non utilizzabili in nessun modo e che, come tali, non comportino un consumo energetico (ad esempio fabbricati in disuso).

8)L'Ape è un documento complesso. Come riconoscerne uno valido a fine di legge?

L'offerta di mercato che non garantisce sempre lo stesso risultato. Ad esempio su Groupon, sito internet di sconti e coupon promozionali, è possibile portarsi a casa un attestato «a 59 euro invece di 250, con sopralluogo e registrazione al Catasto regionale». Ma la pagella energetica, obbligatoria dal 6 giugno anche per gli affitti, è un documento complesso e nella corsa dei professionisti per accaparrarsi questa fetta di mercato si insinuano documenti non validi o di scarsa qualità.Prima del rogito è il notaio a dover verificare che l'attestato esibito dal cliente abbia quel contenuto minimo che, in base alla normativa vigente, lo possa qualificare comeApe (oppure Ace se ancora in corso di validità): deve indicare la classe di prestazione energetica dell'edificio, la data di rilascio (sia l'Ape che i vecchi Ace hanno validità decennale), gli elementi idonei a collegare il certificato all'immobile negoziato (in primo luogo i dati di identificazione catastale), la sottoscrizione del tecnico che lo ha redatto e la sua dichiarazione di indipendenza. Spetta però al proprietario del bene, e non al notaio, verificare che il tecnico sia in possesso dei requisiti di legge: l'accertamento non è poi così facile, poiché non tutte le Regioni si sono dotate di un apposito albo o registro di certificatori accreditati. I principali network di mediazione immobiliare hanno stipulato delle convenzioni ad hoc e propongono prezzi agevolati, per evitare di imbattersi in certificati rilasciati in fretta, sulla base di fac simili pre-compilati, senza vedere l'immobile. Meno controlli, invece, sul fronte degli affitti: «Se il proprietario si presenta con il suo certificato – afferma Isabella Tulipano di Solo Affitti – che ritiene valido, non c'è nessuno che poi va a controllarlo. Tanto meno l'inquilino, poco attento al parametro della prestazione energetica, che sposta ancora pochissimo la trattativa». In una rilevazione fra le 310 agenzie di Solo Affitti questo requisito è all'ultimo posto fra le esigenze manifestate nella ricerca di un immobile da affittare.

9) È vero che, oltre all'Ape, bisogna allegare al contratto anche il libretto di impianto?

No. All'attestato di Prestazione energetica (Ape) che, a pena di nullità, va allegato ai contratti di compravendita, donazione e locazione, non deve essere unito il «libretto di impianto»: lo sostiene una nota del consiglio nazionale del Notariato. L'articolo 6, comma 5, del Dlgs 192/2005 (modificato dal Dl 63/2013) dispone che i libretti di impianto «sono allegati» all'attestato di prestazione energetica: l'espressione «allegazione» deve essere intesa nel senso che l'Ape deve essere accompagnato nel tempo dai documenti necessari affinché possa essere verificata una delle condizioni cui è subordinata la validità dell'attestato. Infatti l «libretto di centrale» e il «libretto d'impianto» sono previsti dall'articolo 11 del Dpr 412/1993: devono essere conservati presso l'edificio o l'unità immobiliare in cui è collocato l'impianto termico. Il libretto di impianto è importante, ai fini dell'Ape, perché la validità massima dell'attestato è di dieci anni, e l'Ape va aggiornato a ogni ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell'edificio o dell'unità immobiliare interessata. La validità decennale dell'Ape è subordinata al rispetto delle prescrizioni per i controlli di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell'edificio. In caso di mancato rispetto di queste norme l'attestato decade il 31 dicembre dell'anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza (prevista appunto nel "libretto") non rispettata. Occorre pertanto distinguere tra l'esemplare dell'Ape da consegnare all'acquirente o al conduttore, che va accompagnato da una copia del "libretto", e l'esemplare destinato ad essere allegato al contratto, che invece può essere privo del "libretto".

10) Le parti possono concordare di fare a meno dell'Ape?

No, è illegittimo e il contratto di compravendita privo di attestato sarebbe nullo, cioè privo di effetti. L'attestato deve comunque sussistere fin dall'inizio della trattativa, poiché il proprietario è tenuto a metterlo a disposizione di ogni potenziale acquirente e a indicare la prestazione energetica negli annunci. Al momento del contratto preliminare basta che sia consegnato al promissario acquirente, ma non occorre che sia allegato come invece va fatto al momento del rogito.

VEDEMECUM SULL'APE (ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA) DEGLI EDIFICI. - prima parte -

1) Che cos'è l'Ape e perché serve per la propria abitazione?

L'Ape (attestazione di prestazione energetica) contiene la «targa energetica» che sintetizza le caratteristiche energetiche dell'immobile. Per misurarle, il tecnico deve analizzare le caratteristiche termo igrometriche, i consumi, la produzione di acqua calda, il raffrescamento e il riscaldamento degli ambienti, il tipo di impianto, eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile.

L'attestato deve contenere anche i dati catastali dell'immobile. Nel caso si debba vendere la propria abitazione o stipulare un nuovo contratto di locazione per tovare un inquilino, i relativi annunci commerciali tramite tutti i mezzi di comunicazione devono riportare l'Indice di prestazione energetica (Ipe) dell'involucro edilizio e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispodente, contenute nell'attestato di prestazione energetica. Poi, durante le trattative di compravendita o di locazione, venditori e locatori devono rendere disponibile al potenziale acquirente o al nuovo conduttore l'attestato di prestazione energetica. In caso di vendita l'attestato dovrà essere consegnato all'acquirente, così come in caso di locazione al conduttore.

2) Quali obblighi ha chi vende o affitta per quanto riguarda l'Attestato di prestazione energetica?

Il decreto 63/2013, poi convertito dalla legge 90/2013, ha introdotto l'Ape (attestato di prestazione energetica) al posto del precedente Ace (attestato di certificazione energetica) e ha sanzionato di nullità, in caso di mancata allegazione dell'Ape, a far tempo dal 6 giugno 2013, tutti i contratti di compravendita immobiliare (e pure di ogni altro contratto traslativo di immobili a titolo oneroso: permuta, conferimento in società, transazione, rendita, eccetera); i contratti di donazione e ogni altro atto traslativo di immobili a titolo gratuito; i "nuovi" contratti di locazione (vale a dire non i contratti che siano una proroga di precedenti contratti).

3) Cosa si rischia in caso di mancata allegazione dell'Ape ai contratti? 

L'obbligo di allegazione è stato introdotto pena la nullità dell'atto stesso. Si tratta di una nullità assoluta, che può essere fatta valere da chiunque e può essere rilevata d'ufficio dal giudice; l'azione per far dichiarare la nullità non è soggetta a prescrizione. In ballo, dunque, c'è il rischio di trovarsi in mano un contratto non effettivo, oltre al fatto che in caso di vendita il proprietario che viola l'obbligo di dotazione dell'attestato di prestazione energetica è punito con una sanzione amministrativa non inferiore a 3mila euro e non superiore a 18mila euro; in caso di nuovo contratto di locazione il proprietario che viola l'obbligo è invece punto con una sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800. A questo si somma poi la necessità di indicare nella pubblicità di vendita o affitto l'indice di prestazione energetica: in caso di mancata indicazione nei cartelli sono previste sanzioni amministrative.

4) Che differenza c'è tra l'Ape e il vecchio Ace (attestato di certificazione energetica)?

Prima che il Dl 63/2013, convertito dalla legge 90/2013, scorso introducesse per la prima volta l'attestato di prestazione energetica (Ape), esistevano gli attestati di certificazione energetica (Ace), già obbligatori nei rogiti di compravendita. L'Ape sarà un documento più complesso dell'Ace, perché dovrà tenere conto di diversi parametri energetici dell'edificio rispetto all'attestato precedente, come ad esempio la climatizzazione invernale). Le procedure e metodologie di calcolo per la redazione dell'Ape non sono, però, ancora note: sarà compito del ministero dello Sviluppo Economico, con un futuro regolamento, definirle in modo uniforme su scala nazionale. Fino all'entrata in vigore di questo regolamento, i calcoli si continuano a effettuare in base a quanto previsto dal Dpr 59/2009 e relative norme Uni e Cti (le stesse con cui vengono redatti i "vecchi" Ace nelle Regioni che non hanno approvato leggi regionali ad hoc). Nemmeno importa, inoltre, che i nuovi certificati non siano denominati Ape, perché l'utilizzo dell'espressione Ace è una mera imperfezione formale, priva di conseguenze. Tanto che, inoltre, sono ancora utilizzabili, se non ne sono venuti meno i presupposti (ad esempio per lavori effettuati nell'edificio), gli Ace prodotti anteriormente al 6 giugno 2013. In tutte le Regioni (e Province autonome) invece "legiferanti", che cioè hanno definito procedure diverse per la redazione degli attestati, gli Ape/Ace si continuano a redigere secondo la normativa locale vigente al 6 giugno 2013. E in queste Regioni la normativa statale prevale su quella locale con riferimento alla nullità dei contratti per mancata allegazione dell'Ape/Ace.

5) Sugli annunci commerciali di vendita o affitto è necessario riportare i consumi energetici?

Si, nel caso di offerta di vendita o di locazione, i relativi annunci tramite tutti i mezzi di comunicazione commerciali dovranno riportare l'indice di prestazione energetica dell'involucro edilizio e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispondente. Tutte informazioni contenute nell'Attestato di prestazione energetica. In caso contrario, «il responsabile dell'annuncio» è punito con una sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3mila euro.

PREZZI CERTIFICAZIONE ENERGETICA - OSSERVATORIO NAZIONALE SUI COSTI DELL' ACE - APE

QUALE E' IL PREZZO GIUSTO PER UNA CERTIFICAZIONE ENERGETICA?

Rispondere a questa domanda non è facile! tuttavia occorre diffidare di attestati di certificazione energetica offerti a prezzi troppo bassi (sotto i 200 €), perchè fare una certificazione energetica è innanzi tutto questione di competenza.

L'intera pratica della certificazione richiede impegno e professionalità. Essa parte dalla rilevazione sulla singola unità immobiliare o dell'intero edificio, se necessario, attraverso un sopralluogo in cui vengono rilevate tutte le dimensioni dell'immobile, compresi i suoi oggetti, gli ombreggiamenti, fino ad una più accurata e dettagliata raccolta di altri dati, tra cui la rilevazione dell'impianto di riscaldamento, la caldaia, il tipo di combustione, l'anno di installazione e il rendimento, un'approfondita rilevazione delle vetrate, in che percentuale queste incidono sul prospetto e su quali punti cardinali dell'unità immobiliare insistono, una classifica dei serramenti della tipologia di finiture esterne e interne atte a individuare che trasmittanza termica ci sia, compreso il calcolo di eventuali ponti termici. Tutto questo ai fini del calcolo del software che elabora questi dati, e nel rispetto delle regole delle normative vigenti. Considerato che i dati di partenza sono la pianta catastale e la visura planimetrica e che spesso occorre recarsi al catasto per averli, una volta effettuato il sopralluogo, occorrono almeno due ore per l'elaborazione dei dati e per redigere una relazione tecnica conclusiva. Detto questo, ci si chiede come si possa arrivare a pagare 80 € per una ACE, considerato che ad incidere sono anche i mq in cui insiste l'unità immobiliare, per cui maggiore è l'area maggiore è l'impiego di tempo. Occorre ricordare inoltre che l'attestato di certificazione energetica emesso, ha validità di 10 anni e che solo un professionista qualificato può dare un parere tecnico sul miglioramento della classe energetica. L'invito ai nostri utenti e coloro i quali sono in procinto di chiedere la redazione dell'ACE è dunque quello di diffidare di prezzi eccessivamente bassi e di puntare invece sulla professionalità e competenza del professionista certificatore energetico.

ECCO SPIEGATO CON UN FILMATO COSA E' L'A.C.E.

fonte www.cened.it

1000 CLASSI A+ IN LOMBARDIA

Nel mese di marzo si è concluso con il raggiungimento di un importante traguardo nel settore dell’efficienza energetica in edilizia, in un momento in cui il tema riveste carattere di centralità nelle politiche europee e nazionali per la sostenibilità energetica e la spinta alla green economy.

In Lombardia infatti è stata superata la soglia del migliaio di edifici certificati secondo la classe energetica più performante, la “A+”, la tipologia di classe che meglio identifica il concetto di Edificio a Energia Quasi Zero introdotto dalla Direttiva Europea 2010/31/UE, che diverrà cogente nella nostra regione a partire dal 2016.

I dati derivano dal Catasto Energetico Edifici Regionale (CEER), sviluppato e gestito da Finlombarda S.p.A. Il Catasto è lo strumento informativo che contiene i dati di dettaglio della prestazione energetica dei sistemi edificio/impianto sottoposti a certificazione.

L’analisi delle informazioni registrate negli Attestati di Certificazione Energetica (ACE) mostra come oltre la metà degli immobili lombardi certificati ricada nella classe “G”, per effetto dell’obsolescenza del parco edilizio. Molto positivo risulta tuttavia il trend di crescita del numero di edifici ad alte prestazioni energetiche, soprattutto nel contesto di congiuntura critica che vive il mercato edilizio, a testimonianza del radicale cambiamento che la certificazione energetica ha portato nella cultura della progettazione e della costruzione degli edifici in così pochi anni. In Lombardia si contano oggi oltre 6.200 classi A e circa 44.000 classi B.

Circa il 90% di questi 1.000 casi di eccellenza energetica ha carattere abitativo, mentre il 10% è rappresentato da edifici con destinazione d’uso non residenziale, con prevalenza di immobili destinati ad uffici, attività commerciali e industriali. Lo stesso campione si distribuisce nelle province lombarde evidenziando una maggiore concentrazione quelle nelle aree più popolose, ossia la provincia di Milano con il 25% dei casi, quella di Brescia con il 21% e quella di Bergamo con il 14%.

Le peculiarità di una selezione di 29 esempi virtuosi sono state ampiamente analizzate nel volume “LombardiA+: l’edilizia a consumo quasi zero in Lombardia”, il primo repertorio di edifici in classe A+ e A, realizzato da Finlombarda S.p.A., nelle sue funzioni di Organismo regionale di accreditamento per la certificazione energetica, con il contributo scientifico del Dipartimento BEST del Politecnico di Milano.

Il repertorio raccoglie una pluralità di tipologie edilizie e destinazioni d’uso, che spaziano dalla scuola alla residenza, dal centro direzionale all’edificio industriale, ed è in costante ampliamento grazie all’attiva collaborazione dei numerosissimi certificatori lombardi, dei professionisti e dei proprietari che contribuiscono a fare della promozione dell’efficienza energetica una leva di valorizzazione del patrimonio edilizio.

(fonte www.cened.it)

LA CLASSE ENERGETICA E LA VERIFICA DEI COMUNI

La L.R. n. 3 del 21 Febbraio 2011 e la successiva deliberazione n° IX/2555 del 24/11/2011, hanno introdotto in Regione Lombardia, a partire dal 1° Gennaio 2012, l’obbligo di dichiarare la classe ed il fabbisogno energetico degli edifici oggetto di annunci commerciali finalizzati alla vendita o locazione.

A seguito della prima campagna effettuata, volta a verificare la corretta applicazione del disposto normativo presso le agenzie immobiliari e i siti web di settore, l’Organismo Regionale di Accreditamento per la certificazione energetica degli edifici, Finlombarda SpA, ha effettuato una seconda indagine finalizzata a verificare le misure adottate dai Comuni competenti in merito all’accertamento delle infrazioni, nonché all’irrogazione delle relative sanzioni.

La prima fase del progetto ha previsto l’invio, a tutti i Comuni lombardi, di un questionario nel quale veniva richiesto di indicare il numero di controlli effettuati e le eventuali sanzioni commminate nei primi sei mesi del 2012, così da verificare il recepimento della norma da parte da parte degli Enti locali permettendo di valutare eventuali misure o interventi di sostegno da sottoporre alla valutazione del legislatore.

I Comuni che hanno restituito il questionario, compilato in tutte le sue parti, sono stati 536, pari al 34,7 % dei Comuni lombardi.

Il grafico rappresentato in Figura 1 e i dati riportati in Tabella 1 evidenziano come le percentuali di risposta all’interno di ciascuna provincia, risultino abbastanza diversificate, e si attestino tra il 24,4 % della provincia di Lecco ed il 42,6 % della provincia di Lodi; con una differenza massima di 18 punti percentuali.

La percentuale di Comuni che ha effettuato almeno un controllo risulta invece piuttosto omogena tra le diverse province, e raggiunge una media del 15% rispetto al totale provinciale.

Si registra tuttavia un picco per la provincia di Monza e Brianza, dove la percentuale di Amministrazioni che ha verificato l’applicazione della norma raggiunge il valore del 30%.

Complessivamente, all’interno del territorio regionale, nel periodo intercorrente tra il 1° Gennaio 2012 ed il 30 Giugno 2012, sono stati effettuati 2.220 controlli.

Le verifiche che hanno determinato l’emissione di una sanzione sono l’1,14 %; solo in 25 casi infatti è stato rilevato un illecito da parte di 9 Comuni, per un totale di 41.333,96 € di sanzioni comminate.

Prendendo invece in considerazione le sole Amministrazioni che hanno risposto all’indagine, il numero medio di controlli effettuati risulta pari a 4,10 per Comune.

Figura 1 – Esiti dell’indagine per provincia (Elaborazione: Finlombarda SpA)

Provincia	Comuni per Provincia	Comuni che hanno compilato il questionario		Comuni che hanno effettuato almeno un controllo		Controlli effettuati
		Numero	%	Numero	%	Numero
BG	244	86	35,2	40	16,4	451
BS	206	71	34,5	26	12,6	218
CO	162	61	37,7	19	11,7	183
CR	115	33	28,7	12	10,4	55
LC	90	22	24,4	10	11,1	55
LO	61	26	42,6	11	18,0	107
MN	55	23	41,8	8	14,5	44
MI	134	51	38,1	23	17,2	445
MB	70	26	37,1	21	30,0	372
PV	190	60	31,6	20	10,5	67
SO	78	26	33,3	5	6,4	30
VA	141	51	36,2	25	17,7	193
TOTALE	1546	536		220		2220

Tabella 1 – Esiti dell’indagine per provincia (Elaborazione: Finlombarda SpA)

Interessante è verificare a quali soggetti sono state affidate le attività di verifica.

La Figura 2 illustra come i soggetti responsabili per l’effettuazione dei controlli siano nella maggior parte dei casi funzionari dell’Ufficio Tecnico (50,6%) o funzionari della Polizia Locale (31,2%).

Nel 14% dei casi il soggetto responsabile è il Sindaco pro-tempore, mentre una quota minoritaria (4,3%) raggruppa le restanti tipologie, ossia: segretari comunali, messi comunali o altre figure amministrative alle dipendenze del Comune.

Figura 2 – Soggetto responsabile dell'attività di verifica (Elaborazione: Finlombarda SpA)

Osservando la Figura 3, emerge chiaramente che, qualora l’effettuazione degli accertamenti rimane in carico a funzionari dell’Ufficio Tecnico Comunale o della Polizia Locale, la percentuale dei controlli effettuati e delle sanzioni comminate risulta statisticamente superiore, rispetto ai Comuni in cui tale attività rimane in carico al Sindaco pro-tempore o ad altri funzionari amministrativi (percentuale di controlli che si attesta intorno al 20% e nessuna sanzione comminata).

Tale situazione è dovuta principalmente al fatto che, all’interno degli uffici tecnici, sono presenti funzionari che quotidianamente si occupano di tematiche legate alla certificazione energetica degli edifici, mentre per i funzionari della Polizia Locale, tale evidenza è giustificabile dal fatto che, essendo preposti a vigilare il territorio, risultano meglio organizzati nella gestione delle procedure amministrative inerenti lo svolgimento dei sopralluoghi di accertamento.

Figura 3 - Controlli effettuati e sanzioni comminate per tipologia di affidatario dell'attività di verifica (Elaborazione: Finlombarda SpA)

La situazione che emerge, a valle dell’indagine, evidenzia una situazione ancora in fase di avviamento nonostante non manchino alcuni esempi in cui le amministrazioni locali hanno avviato fin da subito una procedura di verifica rigorosa.

fonte (www.cened.it)