ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA: NUOVO STUDIO DEL NOTARIATO

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha svolto alcune brevi prime riflessioni sulle modifiche apportate ai commi 3 e 3-bis dell'art. 6 del D.lgs. n. 192 /2005 dal Decreto-legge23 dicembre 2013 n. 145 (c.d. "Decreto destinazione Italia"), che interviene nuovamente sulla disciplina in tema di certificazione energetica, modificando le regole sull'obbligo di dotazione e sull'obbligo di allegazione dell'attestato di prestazione energetica (APE).

Ricordiamo che con il D.L. n. 145/2013 i due commi 3 e 3-bis sono stati sostituiti da un unico nuovo comma 3.

Il Consiglio Nazionale del Notariato, a seguito dell'ennesima modifica legislativa, interviene sull'argomento con uno studio in cui precisa che dalla normativa in materia di certificazione energetica discendono quattro distinti obblighi, di cui tener conto nel caso di trasferimento di fabbricati energeticamente rilevanti (ossia di fabbricati che non siano esclusi dal campo di applicazione di detta normativa ai sensi dell'art. 3, d.lgs. 192/2005 o del paragrafo 2 delle Linee Guida nazionali per la Certificazione Energetica):

• a) l'obbligo di dotazione (che peraltro può prescindere da un evento traslativo, come nel caso di edificio nuovi, di edifici soggetti a "ristrutturazioni importanti" o di edifici pubblici;
• b) l'obbligo di allegazione (che è stato reintrodotto dalla legge 4 agosto 2013 n. 90, in sede di conversione del D.L. 4 giugno 2013 n. 63, che ha previsto, inoltre, in caso di sua violazione, la sanzione della nullità);
• c) l'obbligo di consegna dell'attestato energetico (il cui adempimento va documentato con l'inserimento in atto di apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione di prestazione energetica degli edifici).
• d) l'obbligo di informativa (il cui adempimento va documentato con l'inserimento in atto di apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni in ordine alla attestazione di prestazione energetica degli edifici).

Il Consiglio nazionale del Notariato precisa che la nuova norma, modificando i commi 3 e 3 bis, dell'art. 6 del d.lgs. 192/2005, ha inciso profondamente sugli obblighi di allegazione, di informativa e di consegna, lasciando invece immutata la disciplina vigente in tema di dotazione.
Le principali novità, portate dal nuovo intervento legislativo in materia, possono essere così sintetizzate:

• esclusione degli obblighi di allegazione, di consegna e di informativa per gli atti traslativi a titolo gratuito;
• precisazione che gli obblighi di allegazione, di consegna e di informativa riguardano non solo l'atto di compravendita ma, anche, in generale, tutti gli "atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso", con ciò confermando l'interpretazione prudenziale già proposta dal Consiglio Nazionale del Notariato;
• precisazione che gli obblighi di consegna e di riguardano i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione. Sono esclusi da tali obblighi, pertanto, oltre i contratti che non possano considerarsi nuove locazioni (proroghe, cessioni di contratto, subentri ex art. 2558 c.c., ecc.) anche i nuovi contratti non soggetti a registrazione (in pratica i soli contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell'anno);
• limitazione dell'obbligo di allegazione ai soli contratti di nuova locazione aventi per oggetto interi edifici, rimanendo escluso tale obbligo oltre che per i contratti non soggetti a registrazione anche per i nuovi contratti di locazione aventi per oggetto singole unità immobiliari;
• eliminazione della nullità quale sanzione per il caso di violazione dell'obbligo di allegazione (con possibilità di "sanatoria" per i contratti stipulati tra il 4 agosto 2013 e l'entrata in vigore della nuova norma, eventualmente nulli per mancata allegazione dell'attestato energetico);
• previsione di una sanzione pecuniaria per la violazione dell'obbligo di allegazione nonché in caso di mancata documentazione in atto, con l'inserimento dell'apposita clausola, dell'adempimento degli obblighi di informativa e di consegna; la nuova norma, quindi, dà maggior peso agli obblighi di informativa e di consegna, ed al requisito formale dell'attestazione ad opera dell'acquirente e del conduttore dell'avvenuto loro adempimento, requisito la cui mancanza, in precedenza, era ritenuta priva di qualsiasi sanzione.  

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DETRAZIONI 65% E 50%, IL PUNTO DELLA PROROGA AL 31 DICEMBRE 2014

Proroga a tutto il 2014 delle detrazioni fiscali al 65% per le riqualificazioni energetiche degli edifici e per gli interventi antisismici e al 50% per le ristrutturazioni semplici, e poi graduale riduzione delle aliquote.

È questa una delle novità più importanti contenute nella legge di stabilità 2014, varata in via definitiva ieri dal Senato in terza lettura (LEGGI TUTTO).

Sono quindi confermati fino al 31 dicembre 2014 i livelli attuali dell'ecobonus e della detrazione per le ristrutturazioni edilizie, prevedendo poi una graduale riduzione di tali livelli.

ECOBONUS 65%. Per quanto riguarda la detrazione del 65%, la proroga per tutto il 2014 comporta il prolungamento fino al 30 giugno 2015 del bonus per i condomini, ossia per gli interventi relativi alle parti comuni degli immobili condominiali o che riguardino tutte le unità immobiliari del condominio. Nel 2015 l'aliquota dell'ecobonus si abbasserà dal 65% al 50%, e per i condomini l'aliquota ridotta al 50% si prolunga alle spese sostenute fino al 30 giugno 2016.

DETRAZIONE 65% PER LE MISURE ANTISISMICHE. La proroga al 31 dicembre 2014 riguarda anche la nuova detrazione Irpef e Ires al 65% per gli interventi antisismici sull'abitazione principale o sulle costruzioni adibite alle attività produttive. Per il 2015 il bonus scende al 50%.

BONUS 50% PER LE RISTRUTTURAZIONI. Per quanto riguarda la detrazione al 50% per le ristrutturazioni edilizie, anch'essa è prorogata fino al 31 dicembre 2014 (con limite di spesa salito da 48mila a 96mila euro), mentre nel 2015 scenderà al 40% per poi tornare a partire dal 2016 al 36%.

DAL 2016 UNA SOLA DETRAZIONE, QUELLA AL 36% PER LE RISTRUTTURAZIONI. A partire dal 2016 resterà solo il bonus al 36% sulle ristrutturazioni, con tetto di spesa che torna a 48mila euro per unità immobiliare.

DUBBI SULLA PROROGA AL 2014 DEL BONUS 50% PER L'ACQUISTO DI CASE IN FABBRICATI INTERAMENTE RISTRUTTURATI. Per quanto riguarda l'acquisto di abitazioni facenti parte di fabbricati interamente ristrutturati, permangono dubbi circa la proroga al 31 dicembre 2014 della detrazione 50%: la conferma di tale maxi-bonus fino a tutto il 2014 è stabilita “ferme restando le ulteriori disposizioni contenute nell'articolo 16-bis”. Pertanto, solamente l'Agenzia delle Entrate potrà prorogare il bonus 50% anche all'anno 2014; in assenza di conferma, a partire dal 2014 la detrazione scenderà dal 50% al 36% per l'acquisto di case facenti parte di fabbricati interamente ristrutturati.

ANCHE IL BONUS MOBILI PROROGATO A TUTTO IL 2014. La proroga fino al 31 dicembre 2014 riguarda anche il cosiddetto “Bonus Mobili”, ossia la detrazione al 50% (tetto massimo di spesa 10mila euro) per l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di classe energetica non inferiore alla A+ (A per i forni), finalizzati all'arredo dell'immobile. L'acquisto deve essere effettuato nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia dell'immobile.

LE SPESE PER L'ACQUISTO NON DEVONO SUPERARE QUELLE DI RISTRUTTURAZIONE. Una norma introdotta nel corso dell'esame in Parlamento della Legge di stabilità dispone che per le spese pagate nel 2014, l'importo dei mobili e degli elettrodomestici efficienti non può superare le spese della ristrutturazione connessa. 

DETRAZIONI 50% E 65% NON SONO IN PERICOLO

Con 171 voti favorevoli, 135 contrari e nessuna astensione, nella notte tra il 26 e il 27 novembre il Senato ha approvato l'emendamento 1.900, interamente sostitutivo del disegno di legge di Stabilità (ddl n. 1120), sul quale il Governo aveva posto la questione di fiducia.

Non appena trasmessi alla Camera dei Deputati i disegni di legge nn. 1120- B e 1121-B (Legge di stabilità 2014 e Legge di bilancio 2014-2016) saranno immediatamente deferiti alla 5° Commissione permanente. Salvo i diversi termini che potrebbero essere comunicati in relazione ai tempi di trasmissione dei documenti finanziari dalla Camera dei Deputati, le Commissioni permanenti dovranno presentare i propri rapporti alla Commissione Bilancio entro le ore 13 di sabato 21 dicembre; la 5° Commissione permanente riferirà all’Assemblea nella seduta di lunedì 23 dicembre. Gli emendamenti ai disegni di legge finanziaria e di bilancio dovranno essere presentati entro le ore 13 di domenica 22 dicembre.

In estrema sintesi la Legge di Stabilità 2014 e la e Legge di bilancio 2014-2016 non potranno essere approvate prima del 23 dicembre e non è escluso che il voto finale slitti ulteriormente ad una data compresa fra il 27 e il 31 dicembre 2013.

Detto questo, non esiste alcun pericolo riguardo alla conferma delle detrazioni per l’edilizia, sulle quali tutti i partiti di governo e di opposizione hanno espresso parere favorevole.

Ricordiamo che l’attuale articolato della Legge di Stabilità prevede che:

Entrambi i bonus per l’edilizia (ristrutturazione edilizia e riqualificazione energetica/messa in sicurezza sismica) sono stati prorogati di due anni: al 65% l'ecobonus per tutti gli interventi di riqualificazione energetica (singoli e complessivi) e la messa in sicurezza antisismica, al 50% quello per le ristrutturazioni semplici fino al 31 dicembre 2014.

Per tutto il 2015 invece il bonus energetico e per l'antisismica sarà al 50% e quello per gli interventi semplici sarà al 40%.
L’agevolazione al 50% per riqualificazione energetica per parti comuni dell’edificio scadrà invece a fine giugno 2016.

 

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L'A.P.E. (A.C.E.) DECADE SENZA REVISIONE DEGLI IMPIANTI TERMICI

L’Attestato di Prestazione Energetica degli edifici, il c.d. APE, vale dieci anni a condizione che gli impianti termici a servizio del fabbricato o dell’unità immobiliare “certificato” siano correttamente revisionati e in regola con i controlli periodici previsti dalla legge.

Si tratta di un elemento molto importante e una novità introdotta dalla conversione in legge del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63. In particolare, l’art. 6 del decreto sostituisce integralmente la parte del decreto legislativo 192/2013 relativa alla disciplina del rilascio e dell’affissione dell’APE e il “nuovo” art. 6 del d.lgs. 192/2005 sancisce precisamente:

5. L’attestato di prestazione energetica […] ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare. La validità temporale massima è subordinata al rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell’edificio, in particolare per gli impianti termici, comprese le eventuali necessità di adeguamento […] Nel caso di mancato rispetto di dette disposizioni, l’attestato di prestazione energetica decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica.

In sostanza, quindi, la validità dell’Attestato di Prestazione Energetica di un’unità immobiliare o di un edificio è legata a doppio filo alla regolare attività di manutenzione degli impianti di riscaldamento, di produzione di acqua calda sanitaria e di raffrescamento (i c.d. sistemi tecnici).

Ricordiamo che le nuove regole per il controllo, la revisione e la manutenzione degli impianti sono in vigore da luglio 2013 che ha, tra l’altro, modificato anche il calendario con cui eseguire i controlli e di cui abbiamo dato notizia nel post Controlli sugli impianti termici, ecco il calendario per tipologia.

TRA A.P.E. E A.C.E.: LE LINEE GUIDA PER FARE CHIAREZZA

Quando è necessario dotarsi di un Attestato di Prestazione Energetica (APE) e quando di un Attestato di Certificazione Energetica (ACE)? Quali interventi edilizi comportano la redazione di un APE e quando decade la validità di quest’ultimo?

Per rispondere alle ancora numerose domande degli utenti sull’Attestato di Prestazione Energetica APE, il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato un nuovo studio di approfondimento sulle novità introdotte dal DL Ecobonus 63/2013, in merito alla certificazione energetica degli edifici, dagli ACE agli APE.

Le linee guida redatte dal Consiglio Nazionale del Notariato approfondiscono le tematiche connesse alla certificazione energetica edilizia, partendo dall’analisi dell’impianto normativa nazionale in materia di efficienza e contenimento dei consumi, per arrivare a chiarire nel dettaglio in quali casi dotarsi di un APE, la sua validità temporale, le eventuali eccezioni ed i soggetti certificatori.

QUANDO L’ACE ANDRA’ IN PENSIONE

Mentre l’ACE recepiva la direttiva europea 2002/91/CE, l’ Attestato di Prestazione energetica APE porta la normativa nazionale verso il completo adeguamento alla recente direttiva europea 2010/31/UE, tuttavia fino alla pubblicazione dei regolamenti attuativi ed  alla completa definizione delle modalità di calcolo delle prestazioni energetiche che adegueranno le linee guida nazionali per la certificazione degli edifici, prevarrà l’attuale regime di transizione e di convivenza tra ACE ed APE.

Gli ACE rilasciati prima del 4 agosto 2013 non perdono validità e rimangono in vigore per10 anni dalla data di rilascio, ovviamente a meno di ristrutturazioni importanti che vadano a modificare le prestazioni energetiche dell’edificio o gli impianti.

 A CHI SI RIVOLGE L’APE

Lo studio del Consiglio Nazionale del Notariato specifica che “tutti gli edifici che comportino un consumo energetico” debbono essere dotati di un Attestato di Prestazione Energetica APE.

Per gli edifici di nuova costruzione, per le ristrutturazioni importanti (come la manutenzione ordinaria o straordinaria, ristrutturazione e risanamento conservativo che coinvolgono oltre il 25 della superficie dell’involucro dell’intero edificio) e per gli edifici pubblici, è sempre obbligatorio dotarsi di un APE.