APE OBBLIGATORIO PER L'AFFITTO. MA LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA E' DAVVERO UTILE ?

Pare, dopo lunghe vicissitudini, aver trovato una sua stabilità la legislazione italiana sulla certificazione energetica che, soprattutto per quanto riguarda la locazione, ha conosciuto numerosi e inaspettati stravolgimenti. Se fino al 2012 l’affitto era stato toccato dalla normativa sulla certificazione energetica solo “di striscio”, il 2013 ha portato anche per questo settore diverse novità, e la locazione ha dovuto, in tutta fretta, iniziare a fare i conti con l’obbligatorietà della normativa.

Vivendola, non bisogna nasconderlo, come un appesantimento e una ulteriore forma di burocrazia. Perché, si sa, le trattative di affitto sono più veloci rispetto alla compravendita immobiliare e il turnover negli immobili è decisamente più elevato: vincoli e paletti burocratici sono quanto mai sgraditi ai proprietari immobiliari.

La sanzione di nullità, che il Parlamento ha imposto con la L. 3 agosto 2013, n. 90 sui contratti di locazione privi di APE allegato o carenti di clausola di dichiarazione di consegna dell’APE all’inquilino, ha fatto sì che – volenti o nolenti – i locatori abbiano dovuto confrontarsi con questa nuova esigenza, anche se nel frattempo, a seguito del D.L. 23 dicembre 2013, n. 145 (c.d. “Destinazione Italia”), non è più dichiarabile come nullo il contratto di affitto privo di clausola di dichiarazione dell’avvenuta consegna all’inquilino dell’APE e delle informazioni relative alla prestazione energetica dell’unità immobiliare. Né è più obbligatorio allegare l’APE al contratto di locazione in sede di registrazione all’Agenzia delle Entrate; sanzione si nullità dei contratti di affitto sostituita con una consistente multa a carico del proprietario che non fornisca al conduttore l’Attestato di Prestazione Energetica, dichiarando l’avvenuta consegna sul contratto di affitto.

Il franchising leader nel settore della locazione, Solo Affitti, ha condotto una statistica relativa alla classe energetica degli APE riferiti ad immobili il cui contratto di affitto sia stato intermediato da uno dei professionisti affiliati alla propria rete.

Ne è emerso un dato interessante: oltre la metà (57,2%) dei contratti di affitto si riferiscono ad immobili vecchi ed energeticamente inefficienti, collocati in classe G. Rarissimi, invece, gli immobili classificati nelle categorie considerate “verdi” (A+, A, B o C): solo il 10,5% dei contratti di affitto erano accompagnati da un certificato recante una di queste classi energetiche.

Se è vero, come è vero, che sempre più il mercato della locazione, in un contesto come quello attuale di abbondante offerta di immobili, richiede appartamenti di qualità, nuovi e confortevoli, è altrettanto vero che il patrimonio immobiliare italiano è per la maggior parte vecchio e costruito senza tenere minimamente conto dei criteri di sostenibilità energetica ed ambientale. E, sugli immobili in affitto, spesso l’interesse a mantenere elevata la redditività dell’investimento da parte del proprietario confligge con l’opportunità di effettuare sull’immobile investimenti di manutenzione, ristrutturazione ordinaria e straordinaria o riqualificazione energetica. Ragionamento poco green, ma molto economy. E che fotografa la realtà del mondo della locazione.
(Fonte: leggioggi.it)



 

IL DECRETO EFFICIENZA ENERGETICA IN ATTESA DEL "SI" DELLE REGIONI

Continua l’intricato percorso del Decreto Efficienza Energetica che rifiutato dalla Regioni a metà maggio attende ora il via libera. Si vocifera infatti che le Regioni daranno oggi il loro ok “condizionato” allo schema di decreto proposto per l’attuazione della direttiva europea sull’efficienza energetica avanzando alcune proposte.

Sarebbe questo quanto emerso a seguito della riunione intercorsa tra alcuni rappresentanti degli enti locali e il Ministro dello Sviluppo economico, proprio come richiesto a metà mese, e se oggi durante la Conferenza Unificata verrà rispettato l’accordo il parere delle Regioni sarà sicuramente positivo.

A lasciare indecise le parti è la destinazione del Fondo nazionale per l’efficienza energetica, che secondo quanto dichiarato dovrebbe mettere a disposizione un budget totale compreso tra gli 80 e i 100 milioni di euro provenienti dalle bollette energetiche pagate dai consumatori. Questi importi dovrebbero essere versati allo stato e riassegnati per mezzo del Ministero dello Sviluppo Economico in modo da sostenere interventi di riqualificazione energetica degli immobili dell”amministrazione pubblica centrale. A tal proposito le Regioni hanno proposto che il denaro venga assegnato, come proposto a suo tempo, allo sviluppo delle reti di teleriscaldamento e all”efficienza energetica degli immobili pubblici anche periferici, motivo per il quale si cercherà di trovare un compromesso che destini parte del fondo a rafforzare i bilanci delle Regioni in modo che possano intervenire direttamente sul territorio.

(Fonte: rinnovabili.it) 

IL 70% DI CHI VENDE CASA NON RITIENE IMPORTANTE L'EFFICIENZA ENERGETICA

Gli aspetti legati all’efficienza energetica non rappresentano attualmente una variabile significativa per la determinazione del prezzo di vendita nelle transazioni immobiliari. Il 70% di chi vende casa non considera importante l’efficienza energetica dell’immobile.

È il dato più eclatante che emerge dal “Rapporto Annuale sull’andamento del mercato immobiliare urbano 2013. Valori, trend di mercato e previsioni per il 2014” elaborato dalla Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali (FIAIP) e dall’Istituto per la Competitività (I-Com) con la collaborazione dell’ENEA.
L’indagine, per la prima volta in Italia, ha scattato una fotografia delle transazioni immobiliari rispetto alla classe energetica, partendo dalle agenzie immobiliari, attori strategici in questo campo, dal momento che tutti gli atti di compravendita devono essere corredati dall’Attestato di Prestazione Energetica (APE).
Il Rapporto ha analizzato la percezione del mercato rispetto all’efficienza energetica: circa il 50% degli acquirenti non ha una percezione adeguata dell’importanza del tema dell’efficienza energetica. Dall’altro lato, quasi il 70% di chi vende casa non la considera importante, cioè l’efficienza energetica non è percepita come un valore dai proprietari che collocano un immobile sul mercato.
I proprietari, quando decidono di ristrutturare la loro abitazione, non si sentono di affrontare un extra costo del 10-15% per migliorarne l’efficienza energetica, nonostante questo permetta di incrementare considerevolmente il valore dell’immobile e comporti risparmi nei consumi nell’ordine del 35%.
Non stupisce quindi che, sulla totalità degli immobili compravenduti, circa il 70% sono in classe energetica G, tranne che per il segmento delle nuove costruzioni, nel quale comunque la classe G rappresenta il 20%. Sorprende la grande percentuale di immobili di classe energetica scadente fra gli immobili ristrutturati, segno che le ristrutturazioni edilizie trascurano troppo spesso gli aspetti energetici.
Impietosa la fotografia che gli agenti immobiliari fanno dell’utilità della certificazione energetica degli edifici: il 60% del campione intervistato la ritiene uno strumento non utile per chi vende o acquista un immobile.
La scarsa fiducia in questo strumento è dovuta all’attuale impostazione della certificazione energetica degli edifici: oltre l’83% del campione ritiene che vada rivista, al fine di aumentare la percezione del valore di mercato di un immobile efficiente rispetto ad uno meno efficiente, mentre la quasi totalità del campione indica come priorità quella di aumentare i controlli sulla qualità tecnica delle certificazioni.
Il finanziamento degli interventi di riqualificazione energetica è visto come un ostacolo da oltre il 63% del campione (il 27% lo giudica critico o addirittura molto critico). La questione del credito è centrale: chi intende riqualificare il proprio immobile dovrà avere a disposizione strumenti nuovi, che coinvolgano anche gli agenti immobiliari quale canale diretto di promozione.
Per concludere, l’indagine ha evidenziato la necessità di incentivare la convergenza di domanda e offerta verso standard energetici-ambientali più elevati, non solo per conseguire gli obiettivi di risparmio energetico nel settore immobiliare, ma anche per contribuire alla ripresa economica del comparto edilizio.
(Fonte: edilportale.com)

IN ARRIVO LE NUOVE NORME UNI/TS 11300

A breve i testi definitivi che sostituiranno quelli pubblicati nel 2008 L’Ente Nazionale Italiano di Unificazione (UNI) pubblicherà a breve le nuove versioni della UNI/TS 11300-1 e della UNI/TS 11300-2 in materia di prestazioni energetiche degli edifici, che andranno a sostituire le corrispondenti parti pubblicate nel 2008.

Lo annuncia lo stesso UNI, comunicando che a breve saranno rilasciati i testi definitivi delle nuove norme, messi a punto tenendo conto dei commenti pervenuti durante le inchieste pubbliche, conclusesi nel settembre scorso.
La specifica tecnica UNI/TS 11300, articolata in quattro parti – spiega l’UNI – è nata con l’obiettivo di fornire una metodologia univoca di calcolo per la determinazione del fabbisogno di energia degli edifici, riassumendo e integrando con i necessari dati nazionali quanto la normativa europea stava predisponendo, tramite il mandato M/343 a supporto dell’implementazione della Direttiva 2002/91/CE.
L’Ente di Unificazione ricorda che a livello nazionale le UNI/TS 11300, pur con alcune limitazioni, costituiscono il principale riferimento normativo per la determinazione della prestazione energetica degli edifici e sono espressamente richiamate nei provvedimenti regolamentari che disciplinano la materia.
In accordo con la normativa europea, le UNI/TS 11300 prevedono differenti modalità di applicazione, che consentono di valutare sia gli edifici nuovi

che quelli esistenti, in relazione a condizioni standard convenzionali di riferimento (asset rating) o in condizioni climatiche e d’esercizio specifiche (tailored rating).

TROPPE LE CASE CON POCA "CLASSE"

Serve classe, soprattutto se si parla di case. Parliamo di quella energetica, dalla G alla A, man mano che aumenta l’isolamento e l’efficienza del singolo edificio.
Ci siamo chiesti quale sia la condizione del patrimonio immobiliare regionale visto che gli interventi per migliorare l’isolamento degli edifici potrebbero offrire alle imprese del settore spazi importanti, vista anche la forte frenata del comparto edilizio messo alle strette dalla crisi e dal fatto che abbiamo esagerato nella prima decade del nuovo millennio edificando ben più del necessario.

Dati ufficiali non ne abbiamo ottenuti. Avevamo contattato l’Ares (Agenzia regionale per l’edilizia sostenibile) che si occupa tra l’altro anche di raccogliere e verificare le certificazioni energetiche inviate dai certificatori.
Purtroppo, come ci ha scritto molto gentilmente Fabrizio Luches, amministratore unico dell’agenzia, gli unici due dipendenti che potevano fornire i dati richiesti erano in ferie per l’intera settimana, dovendo smaltire le ferie arretrate dell’anno precedente.
Gli annunci parlano chiaro
Non è difficile tuttavia immaginare quale sia la condizione dei nostri immobili: basta dare un’occhiata agli annunci immobiliari che, dopo l’entrata in vigore del decreto legislativo 192 del 2005,- obbliga finalmente chi costruisce ex novo o vende a dotare l’edificio dell’attestato di certificazione energetica. La stragrande maggioranza degli annunci esibisce una classe di efficienza molto bassa, spesso la G, l’ultima disponibile e riservata a immobili che consumano oltre i 121 chilowatt ora al metro quadrato, ma non è raro leggere proposte per appartamenti o case con consumi di 160-170 chilowatt. Rari gli edifici in classe C, rarissimi quelli in classe B o A, solitamente nuove costruzioni in attesa del primo proprietario.
Fattore sotto stimato
In molti pensano che lo scarso isolamento sia appannaggio soltanto degli edifici più vetusti o, per lo meno, di quelli costruiti fino al 2000. Purtroppo si sbagliano. Salvo rare e lodevoli eccezioni prima dell’entrata in vigore delle nuove norme, sono sorti come funghi interi quartieri dove, in nome della speculazione edilizia più sfrenata, è stata riservata ben poca attenzione alla qualità costruttiva e all’isolamento, con il solo risultato di scatenare una conflittualità legale destinata a protrarsi per lungo tempo.
C’è però anche un problema , tutto culturale, da superare: quando si tratta di comprare casa, non riserviamo la dovuta attenzione alla sua efficienza energetica, salvo poi andare in contro a sgradite sorprese, che si tratti di bollette incredibilmente alte o di dover fare i conti con ambienti insalubri. Prestare più attenzione all’isolamento dell’involucro e alla qualità dei serramenti, anziché alla bellezza delle finiture eviterà parecchi grattacapi.
(Fonte: ilfriuli.it)

TUTTI IN CLASSE "A"

Le nostre case possono essere comode e sicure, ben isolate e correttamente soleggiate, oppure possono essere scomode e dispendiose, troppo calde d’estate e fredde in inverno; possono contribuire a migliorare la nostra qualità della vita o, al contrario, pesare significativamente sulla spesa familiare per raggiungere minimi livelli di benessere e contribuire enormemente all’inquinamento urbano determinato dagli impianti di riscaldamento, che per scaldare adeguatamente questi edifici colabrodo bruciano combustibili fossili. L’innovazione ambientale rappresenta, inoltre, la via più interessante e utile per risollevare il settore immobiliare e dell’edilizia nel suo complesso, grazie alle notevoli opportunità che offre anche in termini occupazionali ed economici.

Questi i presupposti dell’indagine di Legambiente Tutti in classe A, sulla qualità del patrimonio edilizio italiano, presentata dal vice presidente di Legambiente Edoardo Zanchini in una conferenza stampa che ha visto anche la partecipazione di Leopoldo Freyrie  (CNAPPC) e Antonio Scala (Enel Energia).

L’indagine ha preso in considerazione oltre 500 edifici in 47 città italiane, grazie a un team di esperti che viaggiando da nord a sud del Paese, ha fotografato con un’apparecchiatura termografica la situazione termica degli edifici confrontando le rese di costruzioni recenti, firmate anche da note archistar con palazzi costruiti nel   dopoguerra e edifici dove sono stati realizzati interventi di retrofit, evidenziando come una riqualificazione energetica ben fatta possa permettere di realizzare risultati significativi di riduzione dei consumi energetici. Sono state verificate anche le prestazioni di quelli già certificati di Classe A e di quelli ristrutturati, e di alcuni edifici costruiti dopo il 2000, ossia dopo l’adozione delle direttive europee in materia di risparmio energetico e isolamento. Su gran parte di questi immobili, nuovi e già vecchi, i problemi sono evidenti. Da Milano a Torino, fino alla periferia di Bari, dal progetto C.A.S.E. a L’Aquila, al quartiere Parco Leonardo a Roma, si ravvisano problemi di elementi disperdenti, con distribuzione delle temperature superficiali estremamente eterogenee. Spesso anche per edifici che si promuovono come “biocase” o a basso consumo energetico.

Che in “Classe A” si viva meglio lo dimostrano invece le termografie di edifici ben progettati, costruiti e certificati, come il quartiere Casanova a Bolzano o alcuni immobili nuovi o ristrutturati a Firenze, Udine o Perugia, che mostrano un comportamento omogeneo delle facciate e l’assenza di ponti termici significativi, la precisa scelta di sfruttare al meglio l’esposizione dell’edificio e l’uso di specifici materiali per le diverse facciate al fine di sfruttare al meglio la radiazione solare, minimizzando i consumi energetici  per il condizionamento invernale con un risparmio, per i fortunati abitanti di questi edifici, fino a 2mila euro ogni anno.

In questo rapporto si segnalano, inoltre, la situazione e i problemi della normativa nazionale, l’articolato e inadeguato quadro di regole nelle diverse regioni in particolare per quanto riguarda controlli e sanzioni, ma anche le buone pratiche attuate da alcuni Comuni, con particolare attenzione sulla Direttica UE 31/2010, che prevede date precise per una transizione radicale: dal 1 gennaio 2021 tutti i nuovi edifici, sia pubblici che privati, dovranno essere neutrali da un punto di vista energetico, ossia dovranno garantire prestazioni di rendimento dell’involucro tali da non aver bisogno di apporti per il riscaldamento e il raffrescamento oppure di soddisfarli attraverso le fonti rinnovabili. Entro il 30 Aprile 2014, inoltre, il Governo italiano dovrà inviare a Bruxelles una ‘strategia a lungo termine per mobilitare investimenti nella ristrutturazione del parco nazionale di edifici residenziali e commerciali, sia pubblici che privati’.

(Fonti: NewsPages.it e LegAmbiente.it)

SEI SICURO DELLA CLASSE ENERGETICA DI CASA TUA ?

La grande maggioranza delle case in cui viviamo consuma ed inquina molto più di quanto dovrebbe: edifici costruiti almeno 25 anni fa e caratterizzati da soluzioni progettuali, costruttive e tecnologiche tipiche dell’epoca (scarso isolamento delle pareti, serramenti inadeguati, caldaie poco performanti …) che non consentono, senza un’adeguata riqualificazione, il raggiungimento di determinati standard di risparmio energetico.

Tuttavia, anche numerose costruzioni realizzate negli ultimi 10 anni e spesso vendute come “ecosostenibili” ed “a basso consumo” risultano invece dei veri e propri “colabrodo”, evidenziando notevoli carenze soprattutto a livello di dispersioni termiche e di coibentazione delle superfici di involucro. Così, anche in questi casi, il giusto comfort abitativo è ottenibile solamente a fronte di maggiori spese sia per il riscaldamento invernale sia per il raffrescamento estivo.

Questo è quanto emerge da un recente studio effettuato da Legambiente: un’indagine termografica condotta su più di 500 immobili sparsi in tutta Italia, molti dei quali da poco edificati e pubblicizzati come “ecologici”.

La situazione è molto ambigua: fabbricati che sulla carta dovrebbero essere delle perfette “macchine energetiche” in realtà non lo sono affatto. Tutto ciò contrasta fortemente con il diritto legittimo dell’utente di ricevere informazioni esatte, attendibili e pienamente conformi sulle caratteristiche tecniche dell’abitazione in cui andrà a risiedere.

Lo strumento che dovrebbe permettere ai cittadini di conoscere e valutare correttamente i consumi di un edificio è la certificazione energetica; l’attestato di prestazione energetica (APE) deve essere allegato obbligatoriamente ad ogni atto di compravendita o di locazione e riportato su tutti gli annunci immobiliari.

A volte, però, tale documento non contiene dati affidabili poiché alcuni tecnici, lavorando con estrema superficialità ed al costo di poche decine di euro, non effettuano i sopralluoghi e le indagini indispensabili, causando in questo modo un considerevole danno economico per l’acquirente o l’affittuario.

Infatti la classe energetica di un alloggio concorre, oltre che alla definizione della spesa in bolletta, anche alla determinazione del valore di mercato: un appartamento certificato con consumi bassi otterrà una quotazione economica nettamente superiore rispetto ad uno meno ecologico. Tuttavia questa differenza di valore spesso non è giustificata ed un APE non redatto in maniera corretta può portare a pagare un’abitazione dai 100 ai 400 euro/mq in più di quanto non valga veramente; questo significa che, in casi estremi, un’unità di media grandezza può essere sopravvalutata anche di 50.000 euro.

Queste distorsioni sono dovute al fatto che in molte Regioni (quali Liguria, Veneto, Lazio, Calabria, Campania, Sardegna…) non esista ancora un sistema di controllo efficace che tuteli attivamente gli interessi di cittadini, imprese e progettisti onesti. Anche nelle regioni “più virtuose” gli accertamenti sono spesso insufficienti ed effettuati solamente “a campione”.

Quindi, da un lato sarebbe auspicabile uno snellimento delle procedure amministrative, delegando maggiori poteri e responsabilità ai tecnici privati; dall’altro sarebbero necessarie verifiche più severe.

Teoricamente deregulation e semplificazione sono armi ottime contro le lungaggini burocratiche, tuttavia la mancanza di un adeguato sistema di vigilanza ha consentito a molti di trarre profitto dai punti deboli del sistema per tornaconto personale, a discapito della qualità.

Su alcune pagine web dedicate ad acquisti online scontati si trovano, da diverso tempo, offerte per certificazione energetica a prezzi davvero bassi: non è insolito trovarne a 40 euro o meno. Se il lavoro venisse eseguito “a regola d’arte”, simili importi sarebbero difficilmente sostenibili da parte del professionista.

Infatti per ogni coupon venduto il gestore del sito trattiene una cospicua commissione che normalmente si aggira attorno al 50%; a questo si aggiunge la tassa di registrazione dell’APE al catasto energetico regionale (in Lombardia è di 10 euro). Detraendo, infine, le imposte dovute (quali IVA, ritenuta d’acconto IRPEF e contributo Inarcassa) al certificatore rimarrebbero poco più di 5 euro, non sufficienti nemmeno a coprire le spese vive affrontante.

Alla luce di quanto sopra è possibile trarre due conclusioni: o siamo in presenza di “benefattori” che pur di dare il proprio contributo alla causa decidono di lavorare esclusivamente in perdita, oppure ci troviamo di fronte a tecnici quantomeno spregiudicati che, sfruttando le maglie molto larghe dei controlli, decidono di basare il loro business sul modello “copia e incolla” con documentazioni fatte “a fotocopia” e senza compiere le dovute indagini.

Il risultato prodotto da tale sistema è una marea di APE totalmente difformi dalla realtà. Sono molto frequenti annunci di abitazioni, in vendita o in affitto, attestate in classi energetiche alquanto fantasiose, per esempio comuni appartamenti costruiti nei primi anni ’80 e mai riqualificati in classe C!

Redigere certificazioni non veritiere, oltre a costituire reato con profili penali di falso in atto pubblico, va contro le finalità della legge stessa che, prevedendo proprio la loro obbligatorietà, ha voluto incentivare il risparmio energetico in edilizia, permettendo al futuro acquirente una valutazione precisa delle caratteristiche dell’immobile.

Nel nostro Paese ci sono effettivamente troppe normative e troppa burocrazia, troppi organi preposti a rilasciare licenze ed autorizzazioni. Sarebbe invece necessario semplificare tutto questo; tuttavia, per poterlo fare in modo efficace, bisognerebbe instaurare un efficiente apparato di controllo. Allo stato attuale il rischio che si corre è quello di arenarsi in un sistema che risponda esclusivamente alla logica del maggior ribasso, producendo soltanto risultati di qualità infima.