CERTIFICAZIONE ENERGETICA IMMOBILI. PARLAMENTARI PUNGOLANO ENEA PER INADEMPIENZA

L’attestazione di prestazione energetica (APE) è oramai elemento imprescindibile nelle compravendite immobiliari e sta diventando sempre di più un elemento importante nella determinazione del valore di un immobile, di un appartamento. La nuova formulazione dell’APE imposta dal decreto interministeriale del 26 giugno 2015 impone al proprietario/venditore di dichiarare gli indici di prestazione e la classificazione per gli edifici simili nuovi o esistenti sulla base di informazioni fornite da Enea. Come prevede il decreto all’Allegato 1 (Articolo 3) Linee guida nazionali per l’attestazione della prestazione energetica degli edifici, 5.2.2 Comparazione della prestazione energetica degli immobili dove si legge:

La compilazione del campo relativo alla prestazione energetica media degli edifici esistenti analoghi a quello oggetto di APE, è obbligatoria a decorrere da 18 mesi dall’entrata in vigore delle presenti Linee guida. A tal fine, l’ENEA mette a disposizione le informazioni utili all’adempimento di tale obbligo.

Sennonché 18 mesi son passati (la scadenza era il 1° aprile visto che il decreto è entrato in vigore il 1° ottobre 2015) ed ENEA non avrebbe fornito i dati previsti. Così denunciano tre parlamentari, Matteo Bragantini, Roberto Caon e Emanuele Prataviera in un’interrogazione a risposta scritta al Ministro dello sviluppo economico presentata il 21 aprile e chiedono

“quali iniziative il Ministro interrogato abbia intenzione di porre in essere al fine di verificare le motivazioni per cui l'Enea non abbia ancora adempiuto agli obblighi citati in premessa e quali iniziative abbia intenzione di adottare al fine di rendere operativo anche questo adempimento”.

Nell’immagine dell’APE è riportata con un tondo rosso la parte che il venditore/proprietario deve compilare e che non può riempire in mancanza dei dati di fonte ENEA.

Qui sotto il punto 5.2.2 citato nell'interrogazione parlamentare:

ALLEGATO 1

(Articolo 3)

LINEE GUIDA NAZIONALI PER L’ATTESTAZIONE DELLA PRESTAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI

5.2.2 Comparazione della prestazione energetica degli immobili

Nel rispetto di quanto disposto dall’articolo 6, comma 12, lettera b), numero 4), del decreto legislativo, nella prima pagina dell’APE, la sezione denominata “Riferimenti” posta accanto alla scala di classificazione, riporta gli indici di prestazione e la classificazione per gli edifici aventi le stesse caratteristiche dell’immobile oggetto di APE (zona climatica, esposizione, tipologia costruttiva e di utilizzo, ecc.) nel caso che essi siano nuovi (quindi nel rispetto dei requisiti per gli edifici nuovi disposti dal decreto requisiti minimi) e nel caso che essi siano esistenti (l’indice in questo caso è riferito alla prestazione media degli edifici analoghi).

La compilazione del campo relativo alla prestazione energetica media degli edifici esistenti analoghi a quello oggetto di APE, è obbligatoria a decorrere da 18 mesi dall’entrata in vigore delle presenti Linee guida. A tal fine, l’ENEA mette a disposizione le informazioni utili all’adempimento di tale obbligo.

(fonte:guidafinestra.it)

COMPRAVENDITA, APE NON CONFORME: COLPITO VENDITORE IN CASSAZIONE

Da tempo imperversa la polemica sui rischi degli Attestati di Prestazione Energetica“low cost”, adesso è uscita una sentenza in merito, ed è la n. 16644 della seconda sezione di Cassazione Penale.

Per la “gioia” dei tanti professionisti (se così possiamo definirli), la Cassazione ha rinvenuto gli estremi di truffa a carico del venditore di un immobile, effettuato nei confronti di un acquirente il quale contestava caratteristiche energetiche diverse da quelle dichiarate « con riguardo alla definizione della categoria energetica»

A nulla è valsa la buona fede del venditore, che aveva confidato nelle valutazioni dei tecnici e delle relative attestazioni di conformità delle opere al progetto effettuato.

Viene respinta infatti l’eccezione di buona fede del venditore, avendo egli effettuato o fatto effettuare lavori in economia, non poteva non sapere della tipologia di intervento.

Respinta anche la controdeduzione che il tecnico certificante non avesse operato diligentemente, quindi al venditore, in veste anche di costruttore, non viene esclusa la non consapevolezza degli inadempimenti circa materiali utilizzati diversi e di qualità inferiori a quelli dichiarati, come anche l’installazione di infissi e impianto termico non conforme, e di non aver rifatto il tetto.

La Cassazione, nell’annullare la sentenza impugnata e rinviarla al giudice competente, statuisce che la difformità tra i lavori eseguiti e progettati, nonchè la conseguente vendita immobiliare con conseguente classe energetica effettiva non rispondente a quella dichiarata non può sfuggire al costruttore, tenuto conto che le opere compiute risultano meno costose rispetto a quelle necessarie e conformi ai parametri energetici contenuti nel progetto.

Inoltre, il risparmio di spesa derivante dalla mancata corretta esecuzione, capace di garantire il rispetto della classe energetica prevista dalla documentazione tecnica, era nota al venditore, pertanto sufficiente ad escludere l’elemento soggettivo della truffa esclusivamente in base all’affidamento nelle certificazioni di conformità dei professionisti tecnici.

Commento a margine

Da anni scrivo e sostengo che il “mercato delle APE Low cost” possa nascondere rischi notevoli, soprattutto a carico dei venditori in primis.

Chiaramente, in questa sentenza di Cassazione non si legge la chiamata in causa dei professionisti tecnici incaricati nella progettazione, direzione lavori e certificazione energetica, sarebbe stato interessante davvero leggere anche i profili di loro responsabilità.

Per quel poco che si legge dalla breve sentenza, si capisce che oltre ad una certa volontà o consapevolezza del venditore, è ineluttabile la mancata diligenza del Direttore Lavori e del tecnico che ha attestato la APE.

Non ci voleva la Cassazione per capire rischi e responsabilità, quelle sono ben note ai Professionisti tecnici che comunque certificano sistemi Edificio-Impianto senza neppure fare un sopralluogo, facendo artifici più o meno “fantasiosi”, se così posso definirli.

Sicuramente molti venditori/compratori di immobili, leggendo questo articolo e la sentenza, inizieranno a porsi il problema del rischio, per non parlare dei costruttori.

Dalla sentenza si intuisce che le prestazioni energetiche effettive non siano rispondenti a quelle di progetto, sicuramente più severe e migliori.

Tradotto con un esempio: probabilmente il venditore ha venduto un immobile in classe energetica C quando in verità si trova in classe F.

In questo caso, oltre alla ipotesi di truffa (che scatta quando è provato che il venditore sia consapevole della non rispondenza), scatta ovviamente la richiesta di risarcimento danni per deprezzamento permanente dell’immobile sul piano del valore commerciale.

E’ presto per sbilanciarsi sul fatto che tale ipotesi possa costituire “aliud pro alio”, cioè una compravendita di un immobile completamente diverso e inutilizzabile per i fini a cui è destinato; certamente è questa sentenza rappresenta, e rappresenterà sicuramente un forte segnale di allerta.

Sarà interessante seguire gli sviluppi relativi al prosieguo del processo rinviato al giudice competente.

(fonte: studiotecnicopagliai.it)

EDIFICI SOSTENIBILI A CONSUMO DI ENERGIA QUASI ZERO

Gli edifici "ad energia quasi zero" (near zero energy buildings NZEB) sono immobili che consumano pochissima energia ed hanno elevate prestazione per il loro funzionamento standard. Vengono chiamati anche "edifici passivi" o "sostenibili". La dicitura "energia zero" deriva da una specifica Direttiva europea, seguita in Italia dal D.Lgs. 192/2005. Dal 2021 si potranno costruire solo edifici con queste caratteristiche.

DEFINIZIONE

L'"edificio ad energia quasi zero" è un immobile con una prestazione energetica molto alta, caratterizzato da isolanti, infissi ad alte prestazioni ed impianti ad alto rendimento. L'energia necessaria per raggiungere uno stato di comfort è molto bassa, quella rimanente viene coperta in misura significativa da fonti rinnovabili presenti all'interno del confine dell'immobile.

I CONSUMI PRINCIPALI IN UN EDIFICIO

I consumi tradizionali di un edificio residenziale sono quelli dovuti al riscaldamento (in inverno), al raffrescamento (in estate), alla produzione di acqua calda sanitaria e l'energia elettrica necessaria al funzionamento degli elettrodomestici e della illuminazione.

In media, considerando il patrimonio edilizio esistente, costruito per la maggior parte senza particolari tecniche di risparmio energetico, il consumo varia tra i 150-250 kwh/mq anno. Il costo per raggiungere questo livello è alto ed incide notevolmente sui bilanci delle famiglie.

GLI OBBLIGHI NORMATIVI DEGLI NZEB

Il D.Lgs 192/2005 all'art.4bis tratta la materia degli "Edifici ad energia quasi zero". Al comma 1 viene indicato che tutti gli edifici di nuova costruzione devono essere realizzati con la modalità NZEB (a energia quasi zero). La disposizione è vigente dal 31 Dicembre 2018 per gli edifici pubblici (le scuole e gli edifici scolastici sono espressamente inlcusi) e dal 1 Gennaio 2021 per tutti gli edifici di nuova costruzione.

INTERVENTI PRINCIPALI

I principali aspetti da valutare in un edifico passivo, ad alto risparmio energetico, sia in fase di costruzione che in fase di ristrutturazione sono l'involucro, la produzione di energia rinnovabile e gli impianti.

INVOLUCRO

Rappresenta la pelle esterna dell'edificio, è composto da parti opache (murature e struttura) e da parti trasparenti (finestre) da cui è permesso il passaggio di aria e luce. L'involucro deve regolare il passaggio del calore, dell'umidità, della ventilazione e della luce. L'installazione di infissi performanti, di isolamenti e intercapedini d'aria, la posizione delle finestre tali da permettere una buona ventilazione sono aspetti che riguardano l'involucro.

ENERGIE RINNOVABILI

L'energia rinnovabile autoprodotta nella propria abitazione permette di rendere i cittadini più consapevoli. E' possibile produrre energia autonomamente con i pannelli fotovoltaici o con il microeolico, con questa energia si possono alimentare sistemi a pompa di calore con cui riscaldare gli ambienti, mentre in estate, invertendo il ciclo si può raffrescare l'aria. L'eletricità prodotta dai pannelli fotovoltaici può essere utilizzata anche per gli elettrodomestici e per l'illuminazione

La produzione di acqua calda si può ottenere facilmente con l'installazione sul tetto di pannelli solari.

Altri sistemi per la produzione di energia rinnovabile sono i sistemi geotermici, a biomasse, etc.

IMPIANTI

Gli impianti di produzione dell'acqua calda, del riscaldamento e del raffrescamento in un edificio "a energia quasi zero" devono sopperire in quantità minima alle prestazioni energetiche elevate già raggiunte con un involucro performante e con l'ausilio delle energie rinnovabili.

Si può dire che un edificio passivo non ha bisogno di impianti. 

ACCERTAMENTI SULLE A.P.E.: MODALITA'

Ecco come verranno effettuati gli accertamenti sulle A.P.E. in base al piano dei controlli che verrà messo in atto da Regione Lombardia.

ACCERTAMENTI DI PRIMO LIVELLO

Tutti gli Attestati di Prestazione Energetica prodotti con il Motore di calcolo Cened+ 2.0 sono oggetti sia a una verifica preventiva di ammissibilità dei dati di input, che impedisce la compilazione dell’APE nel caso in cui venga inserito un dato non accettabile dal punto di vista fisico, sia a una validazione in termini di ragionevolezza del dato che prevede la segnalazione all’utente, tramite specifici warning, dei valori che non rientrano nella soglia di probabilità predeterminata sulla base di analisi statistiche.

Tale verifica costituisce l’accertamento di primo livello e viene effettuata sul 100% delle pratiche depositate presso il Catasto Energetico Edifici Regionale, ai sensi del DDUO n. 6480/2015 e s.m.i.

ACCERTAMENTI DI TIPO DOCUMENTALE

Le verifiche di secondo livello di tipo documentale saranno riferite ad APE registrati nel Catasto Energetico Edifici Regionale entro i 4 anni precedenti alla data di avvio del procedimento di accertamento. Pertanto, riguarderanno sia gli APE rilasciati ai sensi del DDG 5796/2009, sia gli APE rilasciati ai sensi del DDUO 6480/2015.
Al fine di soddisfare la previsione di concentrare i controlli sulle classi energetiche più efficienti si prevede di effettuare il 50% delle verifiche selezionando gli APE caratterizzati dalle classi A1, A2, A3, A4 nonché A e A+ (con riferimento alla precedente procedura di calcolo). Il rimanente 50% prenderà in esame gli APE collocati nelle classi comprese tra B e G.

La selezione delle pratiche oggetto di accertamento documentale avverrà in maniera casuale previa individuazione dell’ambito territoriale entro cui concentrare i controlli a cura dell’Organismo di accreditamento.
La selezione delle pratiche oggetto di accertamento documentale potrà inoltre ricomprendere le pratiche affette da dati anomali, individuate dall’Organismo di Accreditamento in accordo con Regione Lombardia.
Le verifiche documentali verteranno sugli APE e i relativi file di interscambio dati, in formato XML, prodotti ai sensi del DDG 5796/2009 e ai sensi del DDUO 6480/2015 (quest’ultimo tramite il motore di calcolo Cened+2.0).

L’accertamento documentale prevede sia la verifica della presenza di errori gravi che determinano la notifica immediata della sanzione, sia di errori che determinano la sola decadenza della validità dell’APE e di anomalie che prevedono invece la possibilità, per il Soggetto certificatore, di produrre la documentazione idonea a giustificare i dati considerati nella produzione dell’APE.

Il work-flow del procedimento di accertamento documentale è rappresentato in Figura 2 dell'allegato alla DGR e sarà definito tramite un apposito Decreto del Dirigente competente di Regione Lombardia.

ACCERTAMENTI CON RILIEVO

Gli accertamenti di terzo livello saranno caratterizzati da controlli con rilievo in situ al fine di verificare la corrispondenza dei dati dichiarati dal certificatore con il reale stato di fatto dell’edificio.
Tali accertamenti saranno selezionati attingendo al campione di APE già sottoposto ad accertamento di tipo documentale, in caso di esito dubbio; l’individuazione delle restanti pratiche per le quali effettuare il sopralluogo avverrà in relazione alla maggiore probabilità di errore in considerazione dei seguenti fattori:

•  Valori anomali di EP gl,nren ;
• Valori anomali di trasmittanza termica delle dispersioni dell’edificio;
• Valori anomali di potenza termica dei generatori a combustione;
• Altri valori anomali contenuti nel file XML o nell’APE;
• Quantità di APE redatti dal singolo soggetto certificatore in un congruo intervallo temporale.

Tra le pratiche oggetto di accertamento con rilievo potranno inoltre rientrare le pratiche affette da dati anomali individuate dall’Organismo di Accreditamento in accordo con Regione Lombardia.

CONTROLLI E SANZIONI SUGLI ATTESTATI DI PRESTAZIONE ENERGETICA

A fronte della pubblicazione sul BURL n. 48 del 02/12/2016 la nuova D.G.R. 28 Novembre 2016 n. X/5900, con la DGR X/5900 del 28/11/2016 è stato approvato il nuovo piano dei controlli di conformità degli APE (Attestati di Prestazione Energetica) in Lombardia.

Il testo, approva il piano dei controlli secondo quanto previsto dall'art. 14 della L.R. 24/2014, che prevede:

• i criteri e le modalità di accertamento;
• le sanzioni per le violazioni commesse;
• le entità dei controlli ed i criteri minimi;
• i criteri di accertamento;
• le risorse impiegate ed il piano delle attività.

Un aspetto di sicuro interessa sono le sanzioni:

• per il Tecnico Certificatore le sanzioni potranno assumere valori compresi tra i 500 ed i 2000 Euro più 10 Euro/mq. in caso di assegnazione di classe superiore;
• per il Progettista le sanzioni potranno assumere valori compresi tra i 2000 ed i 5000 Euro con una maggiorazione del 50% in caso di realizzazione di interventi non ammissibili;
• per il Direttore dei Lavori, in caso di omessa presentazione al Comune di asseverazione di conformità oppure in caso di realizzazione di opere in difformità dalla Relazione Tecnica, le sanzioni potranno assumere valori compresi tra i 5000 ed i 15000 Euro, con raddoppio della sanzione in caso di violazione delle norme FER e risparmio energetico, oltre alla segnalazione all'Ordine o Collegio di appartenenza;
• per il venditore che non doterà o non allegherà l'APE all'atto (ove previsto) le sanzioni potranno assumere valori compresi tra i 5000 ed i 20000 Euro;
• per il locatore che non doterà o non allegherà l'APE al contratto (ove previsto) le sanzioni potranno assumere valori compresi tra i 2500 ed i 10000 Euro;
• per il responsabile dell'annuncio immobiliare che non indicherà i parametri energetici nell'annuncio le sanzioni potranno assumere valori compresi tra i 1000 ed i 5000 Euro;
• per l'aggiudicatario di un Servizio Energia che non consegni l'APE le sanzioni potranno assumere valori compresi tra i 500 ed i 2000 Euro.

Gli accertamenti per il 2017 riguarderanno almeno 500 APE tramite controllo documentale e 135 APE tramite verifiche con rilievo.

APPROVATO IL PIANO DEI CONTROLLI SUGLI ATTESTATI DI PRESTAZIONE ENERGETICA

Sul Bollettino Ufficiale della Regione Lombardia Serie Ordinaria n. 48 del 2 dicembre 2016, è stata pubblicata la D.g.r. 28 novembre 2016 - n. X/5900 recante “Approvazione del piano dei controlli sugli attestati di prestazione energetica degli edifici, previsto dall’art. 11, della l.r. 24/2014”.

Con questa deliberazione la Giunta regionale lombarda ha approvato il Piano dei controlli in merito alla conformità degli attestati di prestazione energetica degli edifici (APE) predisposto da Ilspa, in attuazione di quanto previsto dall’art. 11 della l.r. 24/2014.

I criteri e le penalità per il controllo degli APE redatti sulla base della d.g.r. 3868/2015 e del decreto 6480/2015 saranno definiti con provvedimento del dirigente competente indicando anche le modalità di esecuzione dei controlli documentali, che dovranno essere estesi anche agli APE redatti in base alla d.g.r. 8745/2008 e al decreto 5796/2009.

L’ingiunzione di pagamento della sanzione, nel caso in cui un trasgressore non si avvalga delle facoltà di oblazione prevista dalla l. 689/81, verrà emessa direttamente da Regione Lombardia e non da ILspa, diversamente da quanto previsto con d.g.r. 2554/2011.

Con Legge Regione Lombardia 5 agosto 2014, n. 24 è stata conseguita la cessione a Infrastrutture Lombarde S.p.A. del ramo di azienda di Finlombarda S.p.A. dedicato allo sviluppo e all'attuazione delle politiche energetiche regionali e allo sviluppo dei sistemi catastali riguardanti l'efficienza energetica degli edifici, con particolare riferimento alla certificazione energetica ed il rendimento energetico degli impianti per la climatizzazione in ambito civile.

Contestualmente, sono state attribuite a Infrastrutture Lombarde S.p.A. le funzioni relative ai controlli e all'irrogazione delle sanzioni riguardanti gli Attestati di Prestazione Energetica (APE) degli edifici, di cui all'articolo 27, comma 17 nonies, della Legge Regione Lombardia 11 dicembre 2006, n. 24 affidate all'Agenzia regionale per la protezione dell'ambiente (ARPA), ai sensi dell'articolo 10, comma 1, della legge regionale 16 luglio 2012, n. 12.

L’Art. 11 comma 4 della Legge Regione Lombardia 5 agosto 2014, n. 24 detta a Infrastrutture Lombarde S.p.A. la predisposizione, con cadenza annuale, di un Piano dei controlli relativo alla conformità degli Attestati di Prestazione Energetica degli edifici e il resoconto dei controlli effettuati e delle sanzioni irrogate.

Il “Piano dei controlli in merito alla conformità degli attestati di prestazione energetica degli edifici” costituisce il primo piano per l’avvio delle attività di accertamento e tiene conto del corposo e significativo aggiornamento della normativa di settore apportato dai Decreti interministeriali del 26 giugno 2015 e dai dispositivi regionali di recepimento (DGR 3868 del 17 luglio 2015 e DDUO n. 6480 del 30/7/2015).

(fonte: casaclima.com)