AUTOCERTIFCAZIONE IN CLASSE G ?

Dato che non è più possibile autocertificare un edificio o un appartamento in classe G, come ci si deve comportare in caso di compravendite immobiliari?

La certificazione energetica, in caso di compravendite immobiliari, è uno strumento di garanzia a favore sia di chi acquista, sia di chi vende. Per questa ragione deve essere eseguita con serietà e competenza. La certificazione di un immobile, limitandone la definizione ai soli appartamenti, deve essere condotta avendo a disposizione la maggiore quantità di dati possibili relativi a involucro, condizioni di confine, tipologia, caratteristiche e dimensioni dei serramenti, sistemi impiantistici. Pertanto, è sempre necessario procedere ad un sopralluogo e ad un rilievo dell’immobile. Non è infatti possibile completare una certificazione solo sulla carta, o basandosi su informazioni “da letteratura”. Lo scopo è definire una classe energetica, ma soprattutto individuare le problematiche che stanno dietro alla determinazione di un valore espresso in kWh/m2a. E ciò può essere rilevato solo da un professionista competente, che si avvale di un software, validato dal CTI, che richiede l’inserimento di una serie di informazioni precise.

Il D.M. 26-11-2012, che modifica le linee guida nazionali per la certificazione energetica, è molto chiaro in proposito; il paragrafo 7.5 dell’allegato sottolinea proprio questo aspetto. “A tal fine è fatto obbligo agli amministratori degli stabili e ai responsabili degli impianti di fornire ai condomini o ai certificatori, da questi incaricati, tutte le informazioni e i dati edilizi e impiantistici, compreso il libretto di impianto (o di centrale) per la climatizzazione, necessari alla realizzazione della certificazione energetica degli edifici”.

APPROPOSITO DI LEGGE DI STABILITA'...RIBADIAMO CHE...

Decorrenza obbligo A.P.E...
E’ modificata la decorrenza stabilita dall’art. 6, comma 3-bis, DL n. 63/2013 (c.d. “Decreto Energia”), dell’obbligo, previsto a pena di nullità, di allegare l’APE (attestato di prestazione energetica) ai contratti di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito nonché ai contratti di locazione.

In particolare l’obbligo (in origine previsto dal 6.6.2013) è ora ancorato alla data di entrata in vigore del Decreto di adeguamento delle Linee guida di certificazione energetica degli edifici, da emanare con un apposito DM.
Per i contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione deve essere inserita la clausola con cui l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, dell’Ape. Una copia dell’Ape deve essere altresì allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari. In caso di omessa dichiarazione o allegazione, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali di una sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 a euro 18.000, ridotta a un minimo di euro 1.000 a un massimo di euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari, sanzione ulteriormente ridotta alla metà se la locazione non eccede i 3 anni.

LOMBARDIA: SERRE E LOGGE CON FUNZIONE BIOCLIMATICA NON COMPUTABILI AI FINI VOLUMETRICI

Criteri per il riconoscimento della funzione bioclimatica delle serre e delle logge, al fine di equipararle a volumi tecnici.

È questa la novità contenuta nell'Allegato alla Deliberazione n. 1216 del 10 gennaio 2014, con la quale la Giunta regionale della Lombardia ha aggiornato la propria disciplina in materia di efficienza e certificazione energetica degli edifici, al fine di recepire le disposizioni nazionali introdotte con il DPR n. 75/2013 e con la Legge 90/2013, di conversione del decreto legge n. 63/2013.

I criteri

L'Allegato alla Delibera dispone che ai soli fini di cui alla Legge Regionale 39/2004, art. 4 comma 4, le serre bioclimatiche e le logge addossate o integrate all'edificio, opportunamente chiuse e trasformate per essere utilizzate come serre rientrano nella casistica dei “volumi tecnici”, non computabili ai fini volumetrici, se sono congiuntamente rispettati i seguenti criteri:

a) La superficie netta in pianta della serra bioclimatica o della porzione di serra sia inferiore o uguale al 15% della superficie utile di ciascun subalterno a cui è collegata; la possibilità di realizzare una serra bioclimatica o una loggia addossata o integrata all’edificio, di superficie maggiore a quella sopra indicata, è ammessa solo qualora l’ampliamento relativo alla superficie che eccede il suddetto limite sia consentito dallo strumento urbanistico locale, fatto salvo il versamento, per la sola parte eccedente, degli oneri di urbanizzazione e dei contributi previsti dalle norme edilizie vigenti;

b) La serra consenta una riduzione, documentata nella relazione tecnica di cui all’Allegato B della DGR VIII/5018 e s.m.i., pari ad almeno il 10% del fabbisogno di energia primaria per la climatizzazione invernale o il riscaldamento di ciascun subalterno a cui è collegata; tale riduzione non è richiesta qualora la realizzazione della serra bioclimatica avvenga nell’ambito di un intervento di ristrutturazione edilizia che coinvolga più del 25% della superficie disperdente dell’intero edificio a cui è addossata o integrata e siano, di conseguenza, rispettati i requisiti di cui al punto 7 della dgr 8745/2008;

c) La serra sia provvista di opportune schermature e/o dispositivi mobili e rimovibili e apposite aperture per evitarne il surriscaldamento estivo;

d) La serra non deve essere dotata di impianto di riscaldamento né di raffrescamento;

e) La superficie disperdente della serra sia costituita per almeno il 50% da elementi trasparenti.

CERTIFICAZIONE ENERGETICA, LA LOMBARDIA RECEPISCE LE DIRETTIVE NAZIONALI

Sono state aggiornate in Lombardia le regole in materia di certificazione energetica degli edifici e di efficienza energetica in edilizia.

Con la delibera n. 1216 del 10 gennaio 2014, la Giunta regionale ha infatti aggiornato la disciplina regionale al fine di recepire le disposizioni nazionali introdotte con il DPR n. 75/2013 - che ha ampliato i titoli di studio idonei per accedere all’attività di certificatore energetico - e con la Legge 90/2013 (di conversione del decreto legge n. 63/2013), che ha introdotto il nuovo Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.).

Cambio del nome da ACE a APE

Con la nuova delibera regionale viene cambiata la denominazione dell’Attestato, che da "Attestato di certificazione energetica” (ACE) diventa “Attestato di Prestazione Energetica" (APE), in conformità alla direttiva 2010/31/UE e al DPR 75/2013. Il cambio di nome dell'Attestato è operativo dal 15 gennaio 2014.

Obbligo di formazione e titoli di studio idonei

L’obbligo di formazione, aggiuntivo rispetto al possesso del titolo di studio, viene mantenuto; inoltre, sono riconosciuti come idonei per l’attività di certificazione energetica tutti i titoli di studio indicati dal DPR 75/2013, ammettendo anche la classe di laurea LM 71 (Scienze e tecnologie della chimica industriale).

Nuova definizione di impianto termico

La delibera recepisce anche la nuova definizione di impianto termico, introdotta dalla legge 90/2013: gli edifici sono certificabili anche con apparecchi di potenza uguale o superiore a 5 kW e non più a 15 kW.

I requisiti per la funzione bioclimatica di serre e logge

Infine, sono definiti i requisiti in base ai quali deve essere riconosciuta la funzione bioclimatica di serre e logge, funzione che consente la loro realizzazione in deroga alle previsioni di qualsiasi strumento urbanistico.

In arrivo la nuova disciplina sull'efficienza

Un aggiornamento più complessivo è previsto con l’approvazione della nuova disciplina per l’efficienza energetica degli edifici, che introdurrà limiti più restrittivi per i nuovi edifici.

UN CORRETTO APPROCCIO PROGETTUALE ALL'EFFICENZA ENERGETICA

Teoricamente è possibile realizzare un edificio energeticamente efficiente anche utilizzando materiali intrinsecamente non efficienti né ecocompatibili: otterremo ciò a scapito di un maggior dispendio di energia per la produzione, il trasporto e la realizzazione dei componenti costruttivi, e per la correzione dei “difetti” del materiale dal punto di vista energetico, come ad esempio l’utilizzo di maggiori quantità di isolante, la necessità di correggere i ponti termici, eccetera. Avremo cioe’un edificio energeticamente efficiente nel corso del suo utilizzo, ma non un edificio ecologicamente compatibile.
La progettazione di un edificio energeticamente efficiente è correlata a tutti gli aspetti della progettazione, da quello architettonico a quello strutturale a quello impiantistico ed energetico. Occorre una totale interazione tra questi diversi aspetti, per poter ottenere un manufatto efficiente energeticamente.

La progettazione architettonica non è avulsa dalle prestazioni energetiche di un edificio, anzi, la forma architettonica può essere determinante per massimizzare l’efficienza energetica. Si pensi all’importanza di un corretto orientamento e di un corretto studio delle aperture e degli ombreggiamenti, di una corretta distribuzione degli ambienti, che non costituiscono solo elementi architettonici, ma sono di per sé stessi fattori di efficienza energetica, se correttamente progettati.
In maniera analoga, anche la progettazione strutturale incide sulla prestazione energetica dell’edificio. Già la scelta del materiale con cui sarà realizzata la struttura portante ne influenza l’efficienza energetica: ci sono materiali che disperdono maggiormente il calore, come il cemento armato e l’acciaio ed altri energeticamente più efficienti, come il legno o alcuni materiali a base di laterizio di nuova generazione. Si pensi poi ai ponti termici determinati, ad esempio, dalle strutture o dagli sbalzi in c.a. 

La progettazione impiantistica, ovviamente, ha un’importanza fondamentale, in quanto dal rendimento di un impianto di riscaldamento o raffrescamento e dall’uso eventuale di fonti rinnovabili dipende buona parte della prestazione energetica dell’edificio.

In ultimo, la progettazione energetica dà un altro fondamentale contributo all’efficienza energetica attraverso una corretta scelta dei materiali, una corretta progettazione delle prestazioni termiche invernali ed estive degli elementi che compongono l’involucro, quali le chiusure verticali ed orizzontali e gli infissi.
Come corollario alla progettazione energeticamente efficiente, ma di non minore importanza, ci sono gli approcci progettuali “eco” e “bio”.
L’approccio “eco” considera l’edificio come parte del sistema ambiente, e tende a minimizzare, o al più annullare, l’impatto che l’edificio ha su di esso, mediante l’utilizzo di materiali a basso impatto ambientale e con basso contenuto energia, l’utilizzo di fonti rinnovabili, il minor consumo di suolo o l’uso di materiali riciclabili. In questo tipo di approccio l’edificio si rapporta sostanzialmente con l’ambiente esterno, tendendo ad esserne parte e a modificarlo il meno possibile.
L’approccio “bio” considera al centro della progettazione il rapporto che l’edificio ha con il suo interno, inteso come gli occupanti, quindi pone in primo piano il comfort e il benessere interni, la qualità dell’aria nell’edificio, l’eliminazione o la riduzione delle sostanze inquinanti prodotte dai materiali utilizzati o dalle attrezzature, la riduzione delle radiazioni elettromagnetiche. Questo approccio considera anche il rapporto che l’edificio ha con l’ambiente immediatamente esterno ad esso, rispetto al quale si pone l’obiettivo della riduzione degli effetti negativi che l’edificio può produrre, influenzando la qualità dell’aria esterna con emissione di sostanze inquinanti, o producendo isole di calore o eccessive zone d’ombra.

In conclusione, esistono almeno tre livelli di progettazione energetica di un edificio:
1. il primo livello considera la sua efficienza energetica tout-court, senza prendere in conto, se non indirettamente, gli aspetti ecologici o di biocompatibilità della costruzione;
2. il secondo livello, l’approccio “eco”, prende in considerazione principalmente l’impatto che l’edificio ha sull’ambiente, tendendo a minimizzarlo;
3. Il terzo livello, o l’approccio “bio”, cerca di minimizzare l’impatto che l’edificio ha sui suoi utilizzatori.

Tuttavia, il modo più corretto e moderno di progettare un edificio deve riunire e sintetizzare tutti i fattori considerati dai tre livelli precedentemente descritti, con l’obiettico di realizzare un’architettura non solo energeticamente efficiente, ma anche di impatto limitato o nullo sull’ambiente e sul benessere degli occupanti.
Ciò si realizza sono con un processo progettuale e realizzativo fortemente integrato e multidisciplinare, che metta sullo stesso piano di importanza tutti gli aspetti della progettazione, senza che nessuno prevalga sugli altri.

ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA: NUOVO STUDIO DEL NOTARIATO

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha svolto alcune brevi prime riflessioni sulle modifiche apportate ai commi 3 e 3-bis dell'art. 6 del D.lgs. n. 192 /2005 dal Decreto-legge23 dicembre 2013 n. 145 (c.d. "Decreto destinazione Italia"), che interviene nuovamente sulla disciplina in tema di certificazione energetica, modificando le regole sull'obbligo di dotazione e sull'obbligo di allegazione dell'attestato di prestazione energetica (APE).

Ricordiamo che con il D.L. n. 145/2013 i due commi 3 e 3-bis sono stati sostituiti da un unico nuovo comma 3.

Il Consiglio Nazionale del Notariato, a seguito dell'ennesima modifica legislativa, interviene sull'argomento con uno studio in cui precisa che dalla normativa in materia di certificazione energetica discendono quattro distinti obblighi, di cui tener conto nel caso di trasferimento di fabbricati energeticamente rilevanti (ossia di fabbricati che non siano esclusi dal campo di applicazione di detta normativa ai sensi dell'art. 3, d.lgs. 192/2005 o del paragrafo 2 delle Linee Guida nazionali per la Certificazione Energetica):

• a) l'obbligo di dotazione (che peraltro può prescindere da un evento traslativo, come nel caso di edificio nuovi, di edifici soggetti a "ristrutturazioni importanti" o di edifici pubblici;
• b) l'obbligo di allegazione (che è stato reintrodotto dalla legge 4 agosto 2013 n. 90, in sede di conversione del D.L. 4 giugno 2013 n. 63, che ha previsto, inoltre, in caso di sua violazione, la sanzione della nullità);
• c) l'obbligo di consegna dell'attestato energetico (il cui adempimento va documentato con l'inserimento in atto di apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione di prestazione energetica degli edifici).
• d) l'obbligo di informativa (il cui adempimento va documentato con l'inserimento in atto di apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni in ordine alla attestazione di prestazione energetica degli edifici).

Il Consiglio nazionale del Notariato precisa che la nuova norma, modificando i commi 3 e 3 bis, dell'art. 6 del d.lgs. 192/2005, ha inciso profondamente sugli obblighi di allegazione, di informativa e di consegna, lasciando invece immutata la disciplina vigente in tema di dotazione.
Le principali novità, portate dal nuovo intervento legislativo in materia, possono essere così sintetizzate:

• esclusione degli obblighi di allegazione, di consegna e di informativa per gli atti traslativi a titolo gratuito;
• precisazione che gli obblighi di allegazione, di consegna e di informativa riguardano non solo l'atto di compravendita ma, anche, in generale, tutti gli "atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso", con ciò confermando l'interpretazione prudenziale già proposta dal Consiglio Nazionale del Notariato;
• precisazione che gli obblighi di consegna e di riguardano i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione. Sono esclusi da tali obblighi, pertanto, oltre i contratti che non possano considerarsi nuove locazioni (proroghe, cessioni di contratto, subentri ex art. 2558 c.c., ecc.) anche i nuovi contratti non soggetti a registrazione (in pratica i soli contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell'anno);
• limitazione dell'obbligo di allegazione ai soli contratti di nuova locazione aventi per oggetto interi edifici, rimanendo escluso tale obbligo oltre che per i contratti non soggetti a registrazione anche per i nuovi contratti di locazione aventi per oggetto singole unità immobiliari;
• eliminazione della nullità quale sanzione per il caso di violazione dell'obbligo di allegazione (con possibilità di "sanatoria" per i contratti stipulati tra il 4 agosto 2013 e l'entrata in vigore della nuova norma, eventualmente nulli per mancata allegazione dell'attestato energetico);
• previsione di una sanzione pecuniaria per la violazione dell'obbligo di allegazione nonché in caso di mancata documentazione in atto, con l'inserimento dell'apposita clausola, dell'adempimento degli obblighi di informativa e di consegna; la nuova norma, quindi, dà maggior peso agli obblighi di informativa e di consegna, ed al requisito formale dell'attestazione ad opera dell'acquirente e del conduttore dell'avvenuto loro adempimento, requisito la cui mancanza, in precedenza, era ritenuta priva di qualsiasi sanzione.  

EFFICIENZA ENERGETICA...UN DOCUMENTO UTILE...DA SCARICARE

Girovagando nel WEB, ho "inciampato in questo documento interessante sull'efficienza energetica.
Ovviamente da scaricare e da leggere con calma, ne vale veramente la pena.

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