6) Un attestato rilasciato prima del 6 giugno 2013 può essere allegato ad
un nuovo contratto di locazione?
Per una vendita posta in essere dal 6 giugno 2013 in poi, il venditore può
ancora avvalersi dell'eventuale attestato di certificazione energetica (Ace)
rilasciato in
data anteriore al 6 giugno 2013, e ancora in corso di validità.
L'attestato ha sempre una validità massima di 10 anni, subordinata al rispetto
delle prescrizioni di controllo degli impianti termici e alle necessità di
aggiornamento in caso di interventi migliorativi o di ristrutturazione
impiantistica. Se invece, per vendere o affittare casa, il proprietario dovesse
produrre un attestato oggi (dopo il 6 giugno e prima dell'entrata in vigore del
nuovo regolamento sulle modalità di calcolo per l'Ape) è meno certo il valore
futuro del documento: se nel frattempo, prima della chiusura del contratto o
del rogito, venisse approvato il regolamento, c'è solo da sperare che il
documento resti valido. Un Ace fatto oggi non è detto che possa rispondere ai
futuri regolamenti, a meno che le nuove norme non facciano salvi gli attestati
prodotti fino a quel momento.
7) Anche per l'affitto breve di una casa a uso vacanze è necessario l'Ape?
Sì, il Dl 63/2013 non fa alcuna distinzione tra locazioni turistiche e non.
L'Ape deve essere allegato a tutti i nuovi contratti di locazione (e non di
proroghe o di rinnovi o altro) stipulati in seguito all'entrata in vigore del
decreto stesso, pena la nullità. L'articolo 12 del Dl 63/2013, inoltre, prevede
la sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800
euro per il proprietario che in caso di nuova locazione non doti l'immobile di
Ape. La legge, comunque, prevede un lungo elenco di fabbricati per i quali vi è
esonero dall'allegazione dell'Ape al contratto di vendita o di locazione di cui
essi siano oggetto: i fabbricati isolati con una superficie utile totale
inferiore a 50 metri quadrati; i fabbricati industriali e artigianali quando
gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo (ad esempio:
una serra) o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non
altrimenti utilizzabili; i fabbricati agricoli non residenziali, sprovvisti di
impianti di climatizzazione; gli edifici adibiti a luoghi di culto; i manufatti
qualificabili come "ruderi"; edifici il cui utilizzo non prevede
l'installazione e l'impiego di sistemi tecnici, quali box, cantine,
autorimesse, parcheggi multipiano, depositi e strutture stagionali a protezione
degli impianti sportivi (fatta eccezione per le porzioni di edifici
eventualmente adibite ad uffici); edifici in cui non è necessario garantire un
comfort abitativo perché non destinati alla permanenza di persone, quali i
garage, i depositi, le cantine, le centrali termiche, i locali contatori, le
legnaie, le stalle; manufatti, comunque, non riconducibili alla definizione di
edificio (ad esempio: una piscina); i fabbricati "al grezzo", vale a
dire i manufatti che si trovano nello stato di "scheletro
strutturale", cioè privi di tutte le pareti verticali esterne o di
elementi dell'involucro edilizio; nonché gli edifici venduti "al rustico",
cioè privi delle rifiniture e degli impianti tecnologici; gli edifici
"marginali" ossia gli edifici che non comportano un consumo
energetico in relazione alle loro caratteristiche tipologiche e/o funzionali
(ad esempio: portici, pompeiane, legnaie); gli edifici inagibili o comunque non
utilizzabili in nessun modo e che, come tali, non comportino un consumo
energetico (ad esempio fabbricati in disuso).
8)L'Ape è un documento complesso. Come riconoscerne uno valido a fine di
legge?
L'offerta di mercato che non garantisce sempre lo stesso risultato. Ad
esempio su Groupon, sito internet di sconti e coupon promozionali, è possibile
portarsi a casa un attestato «a 59 euro invece di 250, con sopralluogo e
registrazione al Catasto regionale». Ma la pagella energetica, obbligatoria dal
6 giugno anche per gli affitti, è un documento complesso e nella corsa dei
professionisti per accaparrarsi questa fetta di mercato si insinuano documenti non
validi o di scarsa qualità.Prima del rogito è il notaio a dover verificare che
l'attestato esibito dal cliente abbia quel contenuto minimo che, in base alla
normativa vigente, lo possa qualificare comeApe (oppure Ace se ancora in corso
di validità): deve indicare la classe di prestazione energetica dell'edificio,
la data di rilascio (sia l'Ape che i vecchi Ace hanno validità decennale), gli
elementi idonei a collegare il certificato all'immobile negoziato (in primo
luogo i dati di identificazione catastale), la sottoscrizione del tecnico che
lo ha redatto e la sua dichiarazione di indipendenza. Spetta però al
proprietario del bene, e non al notaio, verificare che il tecnico sia in
possesso dei requisiti di legge: l'accertamento non è poi così facile, poiché
non tutte le Regioni si sono dotate di un apposito albo o registro di certificatori
accreditati. I principali network di mediazione immobiliare hanno stipulato
delle convenzioni ad hoc e propongono prezzi agevolati, per evitare di
imbattersi in certificati rilasciati in fretta, sulla base di fac simili
pre-compilati, senza vedere l'immobile. Meno controlli, invece, sul fronte
degli affitti: «Se il proprietario si presenta con il suo certificato – afferma
Isabella Tulipano di Solo Affitti – che ritiene valido, non c'è nessuno che poi
va a controllarlo. Tanto meno l'inquilino, poco attento al parametro della
prestazione energetica, che sposta ancora pochissimo la trattativa». In una
rilevazione fra le 310 agenzie di Solo Affitti questo requisito è all'ultimo
posto fra le esigenze manifestate nella ricerca di un immobile da affittare.
9) È vero che, oltre all'Ape, bisogna allegare al contratto anche il
libretto di impianto?
No. All'attestato di Prestazione energetica (Ape) che, a pena di nullità,
va allegato ai contratti di compravendita, donazione e locazione, non deve
essere unito il «libretto di impianto»: lo sostiene una nota del consiglio
nazionale del Notariato. L'articolo 6, comma 5, del Dlgs 192/2005 (modificato
dal Dl 63/2013) dispone che i libretti di impianto «sono allegati»
all'attestato di prestazione energetica: l'espressione «allegazione» deve
essere intesa nel senso che l'Ape deve essere accompagnato nel tempo dai
documenti necessari affinché possa essere verificata una delle condizioni cui è
subordinata la validità dell'attestato. Infatti l «libretto di centrale» e il
«libretto d'impianto» sono previsti dall'articolo 11 del Dpr 412/1993: devono
essere conservati presso l'edificio o l'unità immobiliare in cui è collocato
l'impianto termico. Il libretto di impianto è importante, ai fini dell'Ape,
perché la validità massima dell'attestato è di dieci anni, e l'Ape va
aggiornato a ogni ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe
energetica dell'edificio o dell'unità immobiliare interessata. La validità
decennale dell'Ape è subordinata al rispetto delle prescrizioni per i controlli
di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell'edificio. In caso di mancato
rispetto di queste norme l'attestato decade il 31 dicembre dell'anno successivo
a quello in cui è prevista la prima scadenza (prevista appunto nel
"libretto") non rispettata. Occorre pertanto distinguere tra
l'esemplare dell'Ape da consegnare all'acquirente o al conduttore, che va
accompagnato da una copia del "libretto", e l'esemplare destinato ad
essere allegato al contratto, che invece può essere privo del
"libretto".
10) Le parti possono concordare di fare a meno dell'Ape?
No, è illegittimo e il contratto di compravendita privo di attestato
sarebbe nullo, cioè privo di effetti. L'attestato deve comunque sussistere fin
dall'inizio della trattativa, poiché il proprietario è tenuto a metterlo a
disposizione di ogni potenziale acquirente e a indicare la prestazione
energetica negli annunci. Al momento del contratto preliminare basta che sia
consegnato al promissario acquirente, ma non occorre che sia allegato come
invece va fatto al momento del rogito.