Nel nostro paese il recepimento
della Direttiva europea 2002/91/Ce sul “rendimento energetico degli
edifici nell’edilizia” ha prodotto un corpus normativo statale e
regionale, anche se non ancora esaustivo, certamente significativo in
materia di certificazione energetica degli edifici.
Con il D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192 inerente l’“Attuazione della
direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia”
per la prima volta vengono fissate delle regole riguardanti:
- la metodologia per il calcolo delle prestazioni energetiche integrate degli edifici;
- l’applicazione di requisiti minimi in materia di prestazioni energetiche degli edifici;
- i criteri generali per la certificazione energetica degli edifici;
- le ispezioni periodiche degli impianti di climatizzazione;
- i criteri per garantire la qualificazione e l’indipendenza degli
esperti incaricati della certificazione energetica e delle ispezioni
degli impianti;
- la raccolta delle informazioni e delle esperienze, delle elaborazioni e
degli studi necessari all’orientamento della politica energetica del
settore;
- la promozione dell’uso razionale dell’energia anche attraverso
l’informazione e la sensibilizzazione degli utenti finali, la formazione
e l’aggiornamento degli operatori del settore.
A tale dispositivo normativo, corretto ed integrato con il D. Lgs n.
311/2006, fa seguito il D.P.R. 2 aprile 2009, n. 59 con cui è stato
emanato il relativo Regolamento di Attuazione che definisce le
metodologie di calcolo e i requisiti minimi per la prestazione
energetica degli edifici e degli impianti termici dell’articolo 4, comma
1, lettere a) e b), del D. Lgs 192/2005. Le prescrizioni introdotte dal
Regolamento si applicano all’edilizia pubblica e privata e alle
ristrutturazioni di edifici esistenti e adottano per le metodologie di
calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici le norme tecniche
nazionali UNI/TS 11300. Altre modifiche al D. Lgs 192/2005 sono state
apportate con la L. n.133/2008, tra cui quella, introdotta dall’art. 35,
con cui venne meno l’obbligo di allegare l’attestato di certificazione
energetica agli atti di compravendita degli immobili, decisione
successivamente oggetto di una formale procedura di messa in mora da
parte della comunità europea. Nel luglio 2009 viene pubblicato il D.M.
del 26 giugno 2009 inerenti le“Linee guida nazionali per la
certificazione energetica degli edifici” che dopo quattro anni dal primo
provvedimento del governo italiano, definisce completamente le
procedure applicative della certificazione energetica degli edifici, in
attuazione dell’articolo 6, comma 9 e dell’articolo 5, comma 1 del
Decreto Legislativo 192/2005. Le Linee guida, come esplicitato
dall’articolo 3, hanno finalità atte a garantire la promozione di
adeguati livelli di qualità dei servizi di certificazione, assicurare la
fruibilità, la diffusione e una crescente comparabilità delle
certificazioni energetiche sull’intero territorio nazionale in
conformità alla direttiva 2002/91/Ce, promuovendo altresì la tutela
degli interessi degli utenti. Le stesse Linee si applicano alle Regioni e
Province autonome ancora sprovviste di propri strumenti di
certificazione, e comunque sino alla data di entrata in vigore degli
strumenti regionali
Invece, gli enti che hanno già recepito la direttiva 2002/91/Ce, erano e
sono ancora tenuti (visto lo stato della legiferazione regionale in
materia) ad adottare misure atte a favorire un graduale ravvicinamento
dei propri strumenti alle stesse Linee guida.
Le linee stabiliscono anche la validità massima degli attestati di
certificazione in dieci anni, anche se, nel frattempo, dovessero essere
emanati provvedimenti di aggiornamento. La validità massima
dell’attestato è confermata solo se sono rispettate le prescrizioni
normative vigenti per le operazioni di controllo di efficienza
energetica. Nel caso di mancato rispetto di tali disposizioni,
l’attestato decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è
prevista la prima scadenza non rispettata. All’attestato di
certificazione energetica devono comunque essere allegati, in originale o
in copia, i libretti di impianto o di centrale di cui all’art. 11,
comma 9, del D.P.R. 412/1993.
L’attestato di certificazione energetica (ACE) va aggiornato ad ogni
intervento di ristrutturazione, edilizio e impiantistico, che modifica
la prestazione energetica dell’edificio. Inoltre, l’Allegato A delle
Linee guida evidenzia che la certificazione energetica si applica a
tutti gli edifici delle categorie di cui all’articolo 3, del D.P.R.
412/1993, indipendentemente dalla presenza di impianti tecnici dedicati
ad uno dei servizi energetici di cui è previsto il calcolo delle
prestazioni.
Con il D.M. del 2008 vengono introdotte ed illustrate anche le
metodologie per la determinazione della prestazione energetica degli
edifici: il “Metodo calcolato di progetto” (che fa riferimento alla
norma UNI/TS 11300) e il “Metodo di calcolo da rilievo sull’edificio o
standard” che prevede tre livelli di approfondimento. Un paragrafo del
decreto è dedicato alla valutazione qualitativa delle caratteristiche
dell’involucro edilizio volte a contenere il fabbisogno per la
climatizzazione estiva per la quale sono proposti due metodi: il metodo
basato sulla determinazione dell’indice di prestazione termica
dell’edificio per il raffrescamento (EPe) e il metodo basato sulla
determinazione di parametri qualitativi. Le prestazioni energetiche
dell’edificio sono definite attraverso un sistema di valutazione basato
su classi identificate dalle lettere dalla A alla G, con l’introduzione
di una classe A+. In pratica, il consumo energetico determina la classe
dell’edificio tra le 8 selezionabili: A+, A, B, C, D, E, F, G. La
classe energetica migliore è quella con il minor consumo annuo (A+),
mentre la peggiore è quella con il maggior consumo annuo (G). La
certificazione va richiesta, a proprie spese, dal titolare del titolo
abilitativo a costruire, comunque denominato, o dal proprietario, o dal
detentore dell’immobile, ai Soggetti certificatori.
Per gli edifici esistenti di superficie utile fino a 1000 mq, oggetto di
compravendita o di locazione, il proprietario, consapevole della
scadente qualità energetica dell’immobile, può scegliere di ottemperare
agli obblighi di legge attraverso un’autodichiarazione in cui afferma
che l’edificio è di classe energetica G e che i costi per la gestione
energetica dell’edificio sono molto alti.
Lo scadenzario inerente l’obbligatorietà della redazione dell’Attestato
di Certificazione Energetica (ACE) indicato dal D. Lgs. n. 192/2005
(cosi come modificato ed integrato dal D.lgs 311/2006, dalla Legge n.133
del 6 Agosto 2008 e dal D.lgs n. 28 del 2011 ), prevedeva in buona
sostanza che dal:
1° settembre 2007 – tutti gli edifici di nuova costruzione; tutti gli
interventi di demolizione sugli edifici; interventi di ristrutturazione
superiori al 25 per centodell’intera superficie; recupero di zone non
abitative per cambiarle ad uso abitativo; recupero di sottotetti o di
vani scala; compravendita di edifici.
1° gennaio 2008 – Per trasferimenti a titolo oneroso fatti con
pignoramenti a seguito di provvedimenti giudiziali sia per edifici
privati che per edifici pubblici;
1° luglio 2009 – Trasferimento a titolo oneroso delle unità immobiliari singole;
1° luglio 2010 – Contratti di locazione finanziaria;contratti di locazione di affitto di azienda;contratti di locazione.
Inoltre, dal 1 gennaio 2012 gli annunci di vendita devono riportare
l’indice di prestazione energetica dell’immobile riportato all’interno
della certificazione energetica dell’edificio.
Lo stato di attuazione del predetto obbligo di redazione della
certificazione energetica è variabile da regione a regione e comunque,
si registra una maggiore entità laddove sono stati emanati provvedimenti
normativi di semplificazione delle procedure.
Il prossimo 27 marzo nell’ambito del Forum Nazionale sulla
Certificazione Energetica verrà presentato il “Rapporto 2012”
inerente lo stato di attuazione della certificazione energetica degli
edifici in Italia. Lo studio, di fondamentale valore statistico,
redatto dal Comitato Termotecnico Italiano Energia e Ambiente (Cti)
evidenzia i principali indicatori per comprendere il livello di concreta
attuazione della normativa vigente sia nazionale che regionale.
Dall’analisi risulta che, nelle Regioni censite, le distribuzioni
di frequenza per classe energetica degli Ace depositati sono tra
loro nettamente differenti. Le Regioni che hanno applicato la
certificazione con maggior rigore sono state Lombardia (710.000), Emilia
Romagna (260.000), Piemonte (233.931), Liguria (66.329) e Lazio
(29.700). Una questione spinosa, al momento purtroppo irrisolta,
riguarda l’autodichiarazione in classe G del proprietario
dell’immobile, prevista dal paragrafo 9 dell’allegato A del D.M. 26
giugno 2009. Infatti, dove consentita, l’autocertificazione è stata
nettamente preferita rispetto alla certificazione energetica
(Abruzzo, Calabria, Campania, Sicilia). La conseguenza è stata che,
negli atti di trasferimento immobiliare, la maggior parte di
acquirenti o inquilini, non hanno ricevuto in pratica alcuna
indicazione sui futuri costi di gestione energetica, né tantomeno
informazioni su come migliorare, nella maniera più conveniente, il
rendimento energetico dell’edificio. La Commissione Europea, non
ritenendo questa scelta coerente con il completo recepimento della
Direttiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo e del Consiglio Del 19
maggio 2010 sulla prestazione energetica nell’edilizia, ha avviato, nel
mese di settembre 2011, una procedura di messa in mora dello Stato
italiano. Pertanto, l’autodichiarazione non dovrebbe essere più
attuata su tutto il territorio nazionale con l’emanazione di un
opportuno decreto “correttivo”. Un altro obbligo di legge che fatica a
decollare riguarda l’installazione delle “targhe energetiche”: soltanto
la regione Lombardia ne ha annunciato l’entità (4.650).
Ricordiamo, a tal proposito, che il D.Lgs. 192/2005 all’art. 6 ne
prevede l’obbligatorietà per gli tutti gli edifici ad uso pubblico.Tra
gli aspetti più dibattuti della certificazione vi sono le attività di
controllo avviate, per ora solo sperimentalmente, da troppo poche
Amministrazioni. Dalle stime indicate nel rapporto emerge un’elevata
percentuale di Ace con risultanze non conformi. A riguardo, anche la
direttiva 2010/31/Ue, già in vigore, all’art. 18 affronta
apertamente la questione prescrivendo, alle autorità nazionali
competenti o agli organismi da esse delegati, l’istituzione di
sistemi di controllo indipendenti (dispone la verifica di una
percentuale statisticamente significativa di tutti gli Ace rilasciati
nel corso di un anno), in conformità all’allegato II della medesima. Per
quanto concerne l’obbligo di indicare la classe energetica degli
edifici negli annunci immobiliari di vendita o locazione, a distanza di
circa due mesi dall’entrata in vigore, solo nel 12,7 per centodei casi
l’obbligo è stato rispettato. Il dato emerge da una ricerca condotta da
Immobiliare.it . Lo studio ha analizzato le differenze tra Nord, Centro e
Sud: nel Nord Est, la percentuale di annunci con certificazione
energetica è al 18,9 per cento, mentre a Nord Ovest è al 15,6 per cento;
al Centro Italia siamo all’8,8 per centoe al Sud al 3,8 per cento. Tra
le province, quelle con i livelli più elevati di certificazione sono
Bolzano (oltre un annuncio su quattro, il 25,6 per cento) e Trento (22,0
per cento), seguite a distanza da Milano (11,3 per cento) e Torino
(10,2 per cento). Roma è ferma al 5,2 per cento, mentre il fanalino di
coda dell’indagine è Palermo, che arriva allo 0,9 per cento.
Il motivo per il quale gli immobili in regola sono relativamente pochi è
evidente, ad oggi, l’unica regione che sanziona il mancato adempimento
dell’obbligo è la Lombardia (previste multe fino a 5.000 euro) che,
comunque, è stata costretta dalla levata di scudi dei proprietari di
casa e dei professionisti di settore a mitigare l’introduzione della
norma, escludendo dalle sanzioni gli annunci che fanno riferimento ad un
contratto sottoscritto entro il 31 dicembre 2011. Ma i problemi
maggiori – spiega Immobiliare.it – li hanno i privati: infatti solo
l’1,5 per centodegli annunci pubblicati è dotato di indicazione della
classificazione energetica dell’immobile messo in vendita o affitto a
fronte del 12,9 per centodegli annunci pubblicati dalle agenzie.La
rilevazione condotta ha ritenuto validi solo gli annunci che riportino,
come richiesto dalla normativa, sia la classe energetica sia l’indice di
prestazione energetica dell’immobile, un valore, questo, presente
solamente nell’Attestato di Certificazione Energetica (Ace).
Si escludono automaticamente tutti quegli immobili che, attraverso
autocertificazione, erano stati collocati direttamente nella classe G,
quella peggiore in assoluto; questa procedura non è più ritenuta
corretta e sta obbligando privati e agenzie a correre ai ripari. Se nei
mesi scorsi gli annunci dotati di certificazione energetica erano
prevalentemente di immobili nuovi, oggi, sul totale l’80,4 per centoè
usato. Ma qual è, oggi, lo stato degli immobili in vendita? Se il 24 per
centoappartiene alla classe C, segno di una qualità media comunque
buona, una percentuale identica si trova nella classe G, la peggiore; in
questa categoria ritroviamo gli immobili più vecchi, che anche con
importanti (e costosi) interventi di ristrutturazione non potrebbero
comunque arrivare in classe A. Questa la classifica completa della
distribuzione degli immobili certificati: Classe A – 14 per cento;
Classe B – 8 per cento; Classe C – 24 per cento; Classe D – 8 per cento;
Classe E – 9 per cento; Classe F – 13 per cento; Classe G – 24 per
cento.
In merito all’incidenza della classificazione energetica sul costo
dell’immobile, va detto che è piuttosto difficile isolare questo solo
aspetto rispetto dalle caratteristiche dell’immobile, ad ogni modo,
immobili simili ma con classi differenti possono subire un’oscillazione
di prezzo di vendita che può arrivare anche al 30 per centoa seconda che
siano in classe A o G. La normativa sulla classificazione energetica
anticipa una richiesta, comunque tassativa al momento del rogito, e più
che essere un freno al mercato immobiliare, dovrà costituire uno
strumento in più per l’acquirente, che sin da subito, avrà modo di
conoscere il livello medio dei consumi energetici, al fine da
verificarne la compatibilità con il badget di spesa disponibile per la
futura gestione dello stesso immobile.