COME SCEGLIERE UN EDIFICIO DA ACQUISTARE O COME AUMENTARE IL VALORE DEL PROPRIO IMMOBILE

PARTIAMO DA UN ESEMPIO ESEMPIO :

Dall’attestato di prestazione energetica, consegnato all’acquirente, si evince che l’appartamento è in Classe energetica G

Il che comporta un Epi (indice di prestazione energetica) di 160 kWh/mq annuo con 11 200 kWh/anno di consumo energetico per il riscaldamento dell’immobile. Consumo di GAS METANO pari a 1143 Nmc. pari ad una spesa di (dato di Marzo 2012) 940 euro/anno

Se l’appartamento fosse stato:

in Classe energetica F: 120 kWh/mq annuo con 8 400 kWh/anno consumo stimato di 857 Nmc di metano all’anno con una spesa stimata di 705 euro all’anno

in Classe energetica E: 90 kWh/mq annuo con 6 300 kWh/anno consumo stimato di 643 Nmc di metano all’anno con una spesa stimata di 530 euro all’anno

in Classe energetica D: 70 kWh/mq annuo con 4900 kWh/anno consumo stimato di 500 Nmc di metano all’anno con una spesa stimata di 411 euro all’anno

 ANALISI DEL RISULTATO:

La differenza sostanziale, quindi, tra un apprtamento di 70 mq in Classe energetica “G” ed uno simile, di pari metri quadrati,  in Classe energetica “D” si evidenzia in un risparmio annuo di 529 euro che, stimando una vita utile di 30 anni, comporta un risparmio di 15870 euro.

▪   Vale la pena acquistare un immobile in Classe energetica “G”?

▪   Che valore immobiliare dovrebbe avere?

▪   Due immobili uguali ma in classe energetica differente, posso valere allo stesso modo?

Nel mondo delle valutazioni immobiliari esistono due modalità per valutare un immobile:

• un metodo sintetico ( è basato sulla confronto e sulla conoscenza del mercato)  che normalmente  viene usato nelle compravendite dalle agenzie immobiliari;
• un metodo più specifico, detto  analitico, basato sull’ipotesi che l’immobile sia in grado di fornire perpetuamente un reddito annuo;

ovvero, in formula:Valore immobile = Redditi annui / saggio di capitalizzazione

Quello che noi cerchiamo è il valore di mercato e supponendo che il saggio di capitalizzazione rimanga invariato prima e dopo l’intervento perché la sua variazione viene causata da fattori non riconducibili allo stesso, l’unico elemento che occorre prendere in considerazione è il reddito che l’immobile è in grado di produrre.  Come facilmente si Verifica,  il reddito varia al variare dei costi di esercizio (tra i quali il costo energetico ha una sua parte) allora possiamo considerare il risparmio energetico quale incremento del reddito che otteniamo sul nostro immobile.

Possiamo stimare  allora con un esempio pratico, l’entità del mancato esborso derivante da un intervento di riqualificazione energetica su una casa di 100mq in classe G che consuma 160 kWh/mq anno di energia primaria(Epi). L’intervento prevede isolamento termico con cappotto delle pareti esterne e dei solai senza sostituire il generatore di calore che supponiamo essere una tradizionale caldaia a gas(metano) con efficienza teorica del 100%. E’ chiaro che in un caso reale la scelta di un intervento sarà fatta a valle di una diagnosi energetica o audit energetico dell’immobile.

I costi di isolamento dell’involucro per passare da involucro classe G a classe C  Epi stimati(50 kWh/mq annui) sono pari a quanto segue -> 50€/mq x 180 mq = 9000 €

La riduzione dei consumi e quindi il mancato esborso viene riportato nella seguente tabella:

Come si può leggere i risparmi annui di combustibile sono nell’ordine di 939 euro annui.

Capitalizzando il mancato esborso si avrà (tasso 2,5 %) = 939/2,5% = Incremento di valore dell’immobile = €.37560

Per rispondere all’ultimo quesito ovvero al tempo di rientro dell’investimento si avra chè l’intervento si ripaga in 9000/939 = 10,6 anni

In caso di accesso alle detrazioni fiscali del 55% il tempo di rientro si riduce a  4,8 anni. Senza considerare il maggior comfort ottenuto e la riduzione di gas serra immessi!

CONCLUSIONE:

La certificazione energetica degli edifici non è un punto di arrivo al quale tendere per documentare il rispetto di una norma, ma un punto di partenza, uno strumento strategico-gestionale in grado di supportare le scelte progettuali in vista di un miglioramento delle prestazioni energetiche complessive del sistema edilizio.